A与B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析A与B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2014）一中民终字第04349号 上诉人（原审原告、反诉被告）A，女，1948年1月10日出生， 委托代理人A（B之女），1973年5月2日出生， 被上诉人（原审被告、反诉原告）A，男，1933年11月10日出生， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 委托代理人A（B之女），1962年7月21日出生， 上诉人A因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第856号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人A及其委托代理人B、被上诉人C之委托代理人D、E到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， A在原审法院起诉称：2001年2月28日，A将其位于北京市昌平区XX院中的房屋以45500元的价格卖给我，我给付了上述钱款，双方签订了《买卖房屋草契》，我后交纳了契税和管理费，我在居住该房屋期间对北房和东房进行了室内装修，对东房的屋顶进行了改建，在院内新建西房2间、南房2间（含卫生间），在西房和北房之间建房1间，共花费了6万，2012年9月5日，A将我诉至昌平法院，要求上述合同无效并返还房屋，后法院于2012年11月21日作出（2012）昌民初字第12662号民事判决书，判决上述合同无效并判决我返还房屋及附属设施等，而A对房屋性质和我是居民是明知的，其在房屋升值的情况下，违背诚信，应当对合同无效承担全部缔约过失责任，依照合同法第58条的规定，我的损失有两方面，一是A应赔偿我改建、装修房屋等费用6万元，二是我购买房屋为了养老，除了该房屋外我没有其它住房，如果我腾退房屋，必然得买房，所以A应该给付我足够的补偿款让我购买房屋才够公平，而且该房屋所处区位的土地升值巨大，房屋升值也巨大，A应该比照土地和房屋升值部分或拆迁安置补偿款给付赔偿款，故诉至法院，请求判令：1、A给付B所购房屋装修、改建、增建部分的补偿款人民币60000元；2、A赔偿B因购买房屋所受到的损失人民币1350000元；3、A承担本案的诉讼费用， A在原审法院答辩称:一、B的起诉违反了“一事不再理”的诉讼原则，应当裁定驳回起诉，本案诉争的房屋已经（2012）昌民初字第12662号判决裁判，且正在二审期间，A在二审中也提出了本案的诉讼请求；二、法院应中止审理，等待二审结束；三、本案所涉及的房屋并未拆迁，法院不能处理房屋增值部分及区位补偿价，即使评估，结果也不客观；三、A认为我应该补偿给她足够买房的钱，没有法律依据，即使A存在可得利益损失，也没提交证据证明具体数额；四、我现在仅同意支付增值款15558元，不同意支付区位补偿价及其他损失，根据高院的规定，在诉讼期间尚未列入拆迁范围的，区位补偿价暂不处理，待日后实际发生时再起诉，同时，因北京市第一中级人民法院判决生效后，A没有腾退房屋，无权占有该宅院，该行为致使我无处居住，只能另外花钱租房居住，故提出反诉如下：1、A给付B房屋占有使用费15000元（每月5000元，共3个月）；2、A承担本次反诉的全部诉讼费用， 原审法院审理查明:2001年2月28日，A将其位于北京市昌平区XX院中的房屋及附属设施以45500元的价格出售给B，双方就此事于2001年3月1日签订《买卖房屋草契》，A已给付了上述款项，上述房屋已交付A使用，2012年9月，A将B诉至法院，要求确认上述合同无效并要求A限期腾房及承担诉讼费，法院经审理认为，上述合同违反法律规定，且经法院A后，A未就涉案房屋是否存在增值及其投资损失提出反诉，故于2012年11月21日作出（2012）昌民初字第12662号民事判决，判决如下：一、A与B于二○○一年三月一日签订的《买卖房屋草契》无效；二、B将其购买的位于昌平区XX宅院及院中的房屋及附属设施返还给A，于本判决生效后六十日内执行；三、A返还B购房款四万五千五百元，于本判决生效后十日内执行，该判决宣判后，A上诉至北京市第一中级人民法院，后北京市第一中级人民法院于2013年2月20日作出（2013）一中民终字第125号民事判决书，驳回上诉，维持原判，该判决生效后，A向法院交纳了购房款45500元，并向法院申请执行，但因本案尚在诉讼中，该案件的本次执行程序已于2013年11月12日终结，该案在审理期间，法院中止本案的审理，本案在上述判决生效后继续审理期间，A申请对诉争房屋的装修、改建、增建的添附价值和对诉争房屋以及所依附的土地的现有价值进行评估，经双方同意，法院通过摇号形式委托北京市XX公司对上述事项进行了司法评估，2013年5月23日，该评估机构出具国宏信（评）字第2013第130084号《北京市财产价格评估结论书》，评估结论为，宅基地区位补偿价235898元，房屋及附属物评估价为87227元、土建及装修项目评估价为4627元，共计327752元，此外双方争议的太阳能热水器、鸽子笼子、兔子笼子等评估金额为2107元，庭审中，A将其诉讼请求变更为：判令B补偿70万元，包括装修、改建及现价和原价之间差异造成的损失，A将其反诉请求变更为：9个月的损失27000元，2013年9月13日，A认为以上述评估机构所给的评估价值和现价值差距甚远，故申请对诉争房屋及院落现价值进行补充评估，另查：2013年12月12日，A向法院提交撤诉申请书，要求撤回对A的诉讼，法院未准许， 原审法院认定上述事实，有当事人的当庭陈述，民事判决书、价格评估结论书等证据在案佐证， 原审法院判决认定：宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定，人民法院裁定不准许撤诉的，原告A传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决，本案中，A在二次开庭时经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对答辩权利及举证、质证权利的放弃， 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，在本案中，A作为出卖人明知B非本村村民且不具备购买本村房屋的资格，且在出卖多年之后又要求确认合同无效，有悖诚实信用原则，过错较大，而A在购买房屋时未尽应有的审查义务，也存在一定过错，双方对合同无效的过错法院根据合同签订的过程、合同履行情况同时结合法律规定酌情确定，A变更后的主张，关于房屋修缮建设等部分的损失，依据评估意见确定，对双方存有争议的太阳能热水器、鸽子笼子等物品因已附属于诉争房屋及宅院，故该部分也应由A给予补偿，关于A主张的其他损失，属于其可得利益的损失，该部分损失法院依据评估意见结合双方的过错比例予以确定，A主张的数额过高，且无充分证据佐证，法院不予支持，其关于评估结论估价过低，未提交充分证据推翻该评估结论，法院对评估结论予以采纳，对补充评估申请不予准许，A主张的房屋占有使用费，与本案非同一法律关系，法院不予处理，其可另行解决，A同意赔偿B的数额过低，且法律依据不足，法院不予采纳，综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）A给付原告（反诉被告）B房屋及附属物补偿款、经济损失共计二十五万九千零八十九元六角，于本判决生效后十日内执行；二、驳回原告（反诉被告）A的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）B的诉讼请求，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， A不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求是：判决A赔偿经济损失45万元或发回重审，由A承担诉讼费和评估费，上诉理由是：原审认定事实不清，适用法律有误，本案评估依据2001年建设工程预算额，而本案是2013年起诉，我对评估结果不认可，原审判决确定的损失过低，A是合同无效的主要过错方，其应赔偿我方的经济损失，现在A确实没有住处， A答辩称：不同意B的上诉请求，本案评估造价是2013年的，原审判决把房屋价值都给A了，区位补偿价也给了A70%，我们也认可，请求维持原判， 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认，上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证， 本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任， 人民法院生效判决已确认A与B于2001年3月1日签订的《买卖房屋草契》无效，原审法院对于合同无效双方过错责任的确定正确，评估机构系依据国家有关部门文件规定，以评估标的在2013年5月6的市场价格为评估目的作出的价格评估结论，原审法院根据价格评估结论并综合考虑双方对于合同无效的过错程度确定的房屋及附属物补偿款、经济损失的赔偿数额并无不当，A的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持， 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 一审本诉案件受理费一万零八百元，由A负担六千八百零三元（已交纳），由A负担三千九百九十七元（本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费四百七十五元，由A负担（已交纳），评估费五千元，由A负担（本判决生效后七日内交纳）， 二审案件受理费四千一百一十八元，由A负担（已交纳）， 本判决为终审判决， 审判长A\n审判员B\n代理审判员C 二○一四年七月十七日 书记员\nD