二房东转租被拖欠租金，承租人主张合同无效终败诉。

律师观点分析

1、案情简介：

中***有限公司与金***集团有限公司签订《合作协议》，约定由中***有限公司提供生产经营活动场所及设备。金***集团有限公司分别于2016年2月1日前、2017年1月1日前、2018年1月1日前，分别支付2016年、2017年、2018年度使用费。中***有限公司为金***集团有限公司提供相关7名人员进行技术支持咨询等相关工作，7名人员的工资及社保费用由金***集团有限公司承担。金***集团有限公司使用经营场所及设备产生的，水费、电费、电话费、卫生费、取暖费等费用由金***集团有限公司承担。金***集团有限公司未按照本协议的约定向中***有限公司支付，房屋设备使用费及其他金***集团有限公司应承担的费用的，每逾期一日，金***集团有限公司按应付而未付部分费用的万分之五向中***有限公司支付违约金。如金***集团有限公司逾期支付超过30天的，除继续承担违约金外，中***有限公司有权解除合同并要求金***集团有限公司赔偿损失。中***有限公司代金***集团有限公司支付了电费、取暖费、人员工资、购冰鲜金枪鱼共计。金***集团有限公司拖欠中***有限公司垫付的电费、取暖费、人员工资、购冰鲜金枪鱼，金***集团有限公司逾期支付2017年度使用费。故中***有限公司将金***集团有限公司诉至北京市西城区人民法院。而后上诉至北京市第二中级人民法院。上诉结果：驳回了金***集团有限公司上诉请求。

2、案件结果：

一、本判决生效后七日内，被告金***集团有限公司向原告中***有限公司支付2017年度使用费，及2017年度逾期支付使用费的违约金（自2017年9月13日起至实际支付之日止，按日万分之五的标准计算）。

二、本判决生效后七日内，被告金***集团有限公司向原告中***有限公司支付2018年度使用费，及2018年度逾期支付使用费的违约金（自2018年1月1日起至实际支付之日止，按日万分之五的标准计算）。

3、案件点评：

本案属于民事案由中的合同纠纷，即“是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。但不包括婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议。”

本案的争议焦点是合作协议违约一方金***集团有限公司是否应支付另一方中***有限公司租金及违约金。金***集团有限公司认为合同在未经第一出租人“二商公司”追认合同属于效力待定的。

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。结合二审判决书的观点，在《合作协议》约定期限三年，履行期间并未有第三人提出异议。可见本案《合作协议》属于有效合同，并非效力待定。故承租人金***集团有限公司应支付相应租金及为及违约金。