单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房纠纷法院如何处理。

律师观点分析

1、案情简介

2002年，***服务公司名称变更为***技术有限责任公司。2010年，***技术有限责任公司名称变更为上诉人（原审原告）。

1988年至1999年期间，于上诉人（原审原告）任职。1992年8月17日，上诉人（原审原告）向北京市XX公司致函，函件载明：“我公司所购虎背口小区（一期）住房，现分配被上诉人（原审被告）住（施）*号楼*单元10号，请予办理有关进住手续为盼。”同日，被上诉人（原审被告）取得诉争房屋准住证。该准住证载明诉争房屋起租日为1992年8月16日，并在备注中注明：“商品房费用已交，不向住户收租”。1992年8月18日，房产管理经营公司（出租方，合同甲方）与被上诉人（原审被告）（承租方，合同乙方）签订《公有住宅租赁合同》。该《公有住宅租赁合同》主要约定：被上诉人（原审被告）承租住宅坐落于崇文XX（现东城区）东***号楼*单元10号，房屋总使用面积68.2平方米。合同落款处有房产管理经营公司的盖章以及被上诉人（原审被告）的签名。合同附记部分载有：“地下室10-1-1，准住证00***03”，附记落款时间为1994年5月4日，并有房产管理经营公司的盖章确认。此后，被上诉人（原审被告）入住诉争房屋，并居住使用至今。

1998年5月25日，北京市XX公司（卖方）与上诉人（原审原告）（买方）填写《北京市房屋买卖审批表》。该《北京市房屋买卖审批表》主要约定：出售房屋坐落崇文XX（现东城区）东***号楼*单元10号、、地下室***房屋面积为106平方米，房屋价格为人民币383071.28元。2000年12月29日，上诉人（原审原告）取得诉争房屋所有权证。2015年，上诉人（原审原告）向房屋权属登记部门申请权属转移登记。2016年1月18日，上诉人（原审原告）取得诉争房屋所有权证。 

一审庭审中，上诉人（原审原告）称北京市XX公司系诉争房屋托管代管公司，因产权人变更，托管代管解除，被上诉人（原审被告）所签的租赁合同已于诉争房屋权属变更之日起终止。对此，被上诉人（原审被告）不予认可，称租赁合同一直在履行阶段，并出示1999年至2002年其向上诉人（原审原告）支付房屋租金收据予以佐证。经询，上诉人（原审原告）与被上诉人（原审被告）均认可未办理过房屋租赁合同解除手续，但上诉人（原审原告）坚持认为租赁合同已实际解除。另询，上诉人（原审原告）称房屋使用费金额系参考周边房屋租金标准确定，被上诉人（原审被告）对此不予认可。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，无法提供证据的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人（原审被告）于1992年8月17日取得诉争房屋准住证，并与房产管理经营公司签订《公有住宅租赁合同》，之后入住诉争房屋至今。2000年，上诉人（原审原告）取得诉争房屋所有权证书，此后被上诉人（原审被告）向上诉人（原审原告）交纳房屋租金，且上诉人（原审原告）与被上诉人（原审被告）均认可未办理解除租赁合同手续，故上诉人（原审原告）提出的《公有住宅租赁合同》自产权人变更之日起便已解除的主张，一审法院不予认可。现上诉人（原审原告）在租赁合同关系尚未处理的情况下，直接以物权纠纷为由，主张要求被上诉人（原审被告）腾退诉争房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院于2017年4月判决：驳回上诉人（原审原告）的诉讼请求。2、案件结果：

撤销北京市***人民法院一审民事判决；3、案件点评：

1992.11.25年发布通知时，中国的社会的经济形态为政企不分，职工对企业的相关住房福利存在严重的依赖的情况。而且当时企业虽然将住房分给职工居住，但是大部分还没有办理相应的房地产权证，企业可以根据需要，随时调整职工的住房情况。

随着社会的发展，进入21世纪，大部分的企业随着房地产产业的迅猛发展，取消了福利分房，但是仍然有一部分实力雄厚的企业还是存在福利分房现象。而现阶段的企业福利分房多数为企业自主开发或者委托相关房地产企业开发，将该房产分配给企业的职工，并且同时办理了产权登记的手续，只是当时交易的价格较市场价格具有一定的优惠，实际上是企业给相关职工的补贴，除了交易价格方面与正常的商品房的买卖有区别外，其余的没有任何不同。这种情况下，企业要求职工协助配合办理过户手续的案件，如果适用该“通知”的话，已经有失公允。因为企业在为职工办理无论是第一套房产的产权证还是产权置换后的第二套房产证，在办理完房产登记手续以后，企业已经丧失了对该房产登记手续的控制权、主导权。企业虽然可以实际占有职工返还的房产，但是如果职工始终不予协助办理过户手续的情况下，对企业来讲需要承担相当大的风险。因为现在个体经济和私营经济日趋活跃，极有可能因为职工个人的债务纠纷导致查封其名下的房产。这种情况下，法院和债权人无法或者不愿意确认该房产实际所有权的归属，而直接采取保全或者拍卖的措施，从而导致企业的资产遭受重大的损失。

如果上述情况法院不予受理的，而是采用“可告知其找有关部门申请解决”，实际上“找有关部门”是处理历史遗留问题的通常或者稳妥的做法，它是在上个世纪末，房地产法还不是十分完善、政企不分等复杂条件下，折衷的处理方法。现阶段如果法院要求企业找有关部门，那还有除了法院以外的“有关部门”吗，难道是让企业组织一批保安将职工挟持到交易大厅办理过户手续？这显然是与当初出台 “通知”的本意相违背的。建议基层的业务部门能够结合案件的具体实际情况，准确地理解适用法律，同时建议政府的“有关部门”比如人大或者最高人民法院及时认真地清理曾经发布的各类通知、谈话或者解释，与时俱进，不要导致当事人遇到纠纷或者基层法院无所适从，增加诉累，同样也增加社会不稳定的因素。