天津XX厂与天津市XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析天津林业工具厂与天津市博瑞晟钢材有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 天津市南开区人民法院 民事判决书 （2016）津0104民初2215号 原告天津林业工具厂，住所天津市南开区临潼路99号， 法定代表人于永胜，厂长， 委托代理人杨宝潮，天津云杰律师事务所律师，（一般授权） 被告天津市博瑞晟钢材有限公司，住所天津市南开区临潼路99号， 法定代表人韩晓亮，总经理， 原告天津林业工具厂与被告天津市博瑞晟钢材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月29日受理后，依法由代理审判员由东升独任审判，原告委托代理人杨宝潮，被告法定代表人韩晓亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称，原告与被告订立房屋租赁合同，约定被告租赁原告坐落于天津市南开区临潼路99号房屋，面积为513.59平方米，月租金9244元，租赁期间为2014年4月1日至2015年3月31日，合同第三条中3-3约定，租赁期届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还，被告需继续承租该房屋时，应提前一个月与原告协商，原告要求返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按每日295元向原告支付违约金，现合同已到期，双方租赁关系已终止，被告应依约返还租赁房屋，但至今仍占用该房屋，侵害原告合法权利，故原告起诉，1、要求被告向原告返还所占用的房屋；2、要求被告腾空占用房屋内的物品；3、要求被告向原告支付2015年4月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；4、要求被告向原告支付自2015年4月1日至实际返还房屋之日止的违约金；5、要求被告承担诉讼费， 原告向法庭提交如下证据：证据一、房屋租赁合同，证明房屋签订时间、租赁期限以及双方的权利义务；证据二、关于租约到期后不再续约的通知以及照片，证明原告2014年9月29日履行了通知义务，并且给被告相应的搬迁时间；证据三、发文签单，证明原告11月份再次向被告发送到期后不再续约的通知；证据四、EMS单据及回执，证明原告2015年向被告发送到期后不再续约的通知， 被告辩称，不同意原告诉请，根据合同7-2，原告出售房屋应提前三个月通知被告，故原告违约在先；在合同期间内，原告未经被告同意，用封条封了被告的办公房；在诉讼期间，原告没有提前几天通知我方就给我方断电，造成我方损失，被告现在努力找地方搬迁，该合同是原告单方出具的格式合同， 被告向法庭提交如下证据：证据一、租赁合同，证明双方签订租赁合同的期限以及双方的权利义务；证据二、停水停电通知，证明诉讼期间原告给我方停水停电，造成我方无法搬迁；证据三、封条照片，证明在2014年11月，原告给我方一间房屋（面积大约40平方米）贴封条，我方不能正常使用租赁房屋， 经审理查明，原、被告系房屋租赁合同关系，于2014年4月15日签订《天津市房屋租赁合同》（合同编号JF-2002-017），合同约定原告将坐落于天津市南开区临潼路99号房屋出租给被告，用于加工，面积为513.59平方米，租赁期限自2014年4月1日至2015年3月31日止，租金为每月9244元，租赁期届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还，被告需继续承租该房屋时，应提前一个月与原告协商，原告要求返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按每日295元向原告支付违约金，”2014年4月30日，天津市南开区房地产管理局出具天津市房屋租赁登记备案证明，租赁期限届满后，原、被告未就续签合同达成协议，被告继续使用上述租赁房屋至今， 再查，原告交付房屋时，被告向原告支付押金26532元，合同约定，“租赁关系终止时，原告收取的押金以及产生的利息除用以抵充应由被告承担的欠交租金、水电费及未经原告书面批准，拆改房屋结构和使用设施的损坏，造成的经济损失费用外，剩余部分归还被告，” 另查，原告于2014年11月将被告承租的租赁房屋中的面积为36平方米的办公用房张贴封条至今， 上述事实，有原、被告陈述及提交相关证据佐证，本院予以确认， 本院认为，原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，该合同合法有效，本院予以确认，现合同约定的履行期限已届满，且双方就租赁房屋并未达成续租的合意，故该合同已依法终止，合同终止后，被告继续占用讼争房屋已无合法依据，故被告理应配合将租赁房屋交还原告， 合同终止后，双方租赁关系消灭，被告未按期腾房，应向原告支付占用期间的房屋使用费用，房屋使用面积为租赁合同约定的房屋面积减去被张贴封条房屋的面积（513.59-36=477.59平方米），因此房屋使用费的标准按照月租金8597元（477.59平方米＊18元／平方米／月）标准计算，故被告应按照每月8597元的标准向原告支付自2015年4月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费， 关于原告主张的违约金一节，按照合同法有关规定，违约金不应超过造成损失的百分之三十，合同到期后，被告继续占有房屋，造成原告损失，而本院认定的上述房屋使用费，已经作为原告损失的赔偿，故原告主张的违约金不应再超过房屋使用费的百分之三十，即日违约金不应超过85.97元（8597元÷30天×30%）， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效后三十日内，被告天津市博瑞晟钢材有限公司将坐落于天津市南开区临潼路99号面积为513.59平方米房屋腾空，并交付原告天津林业工具厂； 二、本判决生效后三十日内，被告天津市博瑞晟钢材有限公司给付原告天津林业工具厂房屋使用费用，自2015年4月1日始至腾交房屋之日止，标准按月租金8597元计算，上述费用应扣除被告交付的押金26532元及相应利息； 三、本判决生效后三十日内，被告天津市博瑞晟钢材有限公司给付原告天津林业工具厂违约金，自2015年4月1日始至腾交房屋之日止，标准按每日85.97元计算； 四、驳回原告其他诉讼请求， 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费80元，减半收取40元，由被告天津市博瑞晟钢材有限公司担负， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院， 代理审判员由东升 二〇一六年五月十八日 书记员袁俊龙 本案所引用的相关法律规定内容摘录 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任， 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法， 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少， 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务， 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态， 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决， 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”， 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金， 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外， 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果