杨克兵与天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析杨克兵与天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书 天津市津南区人民法院 民事判决书 （2015）南民二初字第265号 原告杨克兵。 委托代理人张亚亚，天津四方君汇律师事务所律师。 被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。 法定代表人颜语，职务：董事长。 委托代理人李铭扬，该公司法务人员。 原告杨克兵与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由代理审判员侯敬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨克兵的委托代理人张亚亚和被告天津星耀投资有限公司之委托代理人李铭扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨克兵诉称，原、被告于2010年3月30日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇枫情阳光城73-1-2602号商品房一套，原告依约履行了付款义务。双方约定被告应在2011年10月30日前交付给原告房屋，但被告未按约定交付房屋，故呈讼人民法院，要求被告支付自2011年10月31日至2015年1月31日的已付款利息129727.98元和违约金72123元及车位已付款利息16390.83元和违约金9127.5元；诉讼费用由被告承担。 被告天津星耀投资有限公司辩称，首先，被告因延期交房给原告带来的损失和不便表示歉意。其次，对原告主张的逾期交房期间予以认可，但原告主张的数额过高，高于实际损失，实际损失可以按照天津市政府部门公布的与诉争房屋同等类型、同地段房屋指导的租金市场价格，结合面积进行计算，原告的损失远远小于诉请的金额，请求法院依据相关法律规定对原告主张的数额予以减少。对于原告车位费的利息及违约金的诉请认为因双方对于车位的逾期责任无相关约定，故该诉请没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回。 原告向法庭提供如下证据： 1、天津市商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，且在合同中对交房日期及逾期交房违约责任进行了明确约定。 2、发票2张，证明原告已缴纳相关房款。 3、收据1张，证明原告已缴纳购置车位费用。 被告对原告提交的证据均无异议。 本院经认证分析，对双方均无异议的原告提交的证据的证明效力予以确认。被告未向本院提交证据。 本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实： 原、被告于2010年3月30日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇枫情阳光城73-1-2602号商品房一套，价格为607096元。被告应于2011年10月30日前将房屋交付给原告”。合同签订后，原告按约履行了交付购房款的义务。但被告至今未向原告交付房屋。 双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。 另查明，中国人民银行三年至五年贷款年利率分别为：2011年7月7日至2012年6月7日为6.9%；2012年6月8日至2012年7月5日为6.65%；2012年7月6日至2014年11月21日为为6.40%；2014年11月22日至2015年2月28日为6.00%；2015年3月1日至今为5.75%。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋，被告未依约按时交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。被告当庭认可原告主张的逾期交房的期间，故逾期交房的期间应为2011年10月31日至2015年1月31日。根据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息。被告现已逾期三年有余，因此应参照银行3-5年同期贷款利率计算已付款利息为127944.24元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金38383.27元。综上，被告应支付原告自2011年10月31日至2015年1月31日的已付款利息127944.24元和违约金38383.27元，共计166327.51元。原告主张的金额过高，本院不予全部支持。原告交付给被告的车位费，是基于双方关于车位的买卖关系，与双方之间的关于商品房的买卖是不同的法律关系，因此原告主张被告应当按照《商品房买卖合同》第五条的约定支付车位费的利息及违约金无法律依据，本院不予支持。被告抗辩称原告的损失应当按照当地租金标准计算，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付原告杨克兵自2011年10月31日至2015年1月31日的已付款利息127944.24元和违约金38383.27元，共计166327.51元。 二、驳回原告杨克兵其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2355元，由原告杨克兵承担633元，被告天津星耀投资有限公司负担1722元，此款原告已预交，被告于本判决生效后10内给付原告1722元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 代理审判员侯敬 二〇一五年四月十日 书记员王梓璇