敖X与XX集团租赁合同纠纷

律师观点分析

一、案件简述

    敖X与XX集团签订租赁合同，租用XX集团房屋用于开设酒店经营和办公。后敖某投资成立了XX酒店在承租房屋内经营，并以XX酒店名义向XX集团支付租金及物业费等，同时XX集团及物业管理单位XX公司以XX酒店名义开具发票。XX集团向敖X诉讼要求：给付逾期支付租金违约金16万元元；支付拖欠的基础物业费20万元。敖X抗辩并反诉：敖X不是合格被告，主体为XX酒店；XX集团违约在先，XX酒店有权后履行；因XX集团和XX物业打砸损失尚未赔偿到位；因酒店外墙漏雨未能及时维修导致部分房间无法销售；因大厦内漏水未能及时维修导致部分房间无法销售；物业多收取水费和电费尚未退回，应与赔偿。

    法院认为：合同相对人有权选择要求公司发起人或者发起人成立后的公司承担相应的民事责任，XX集团起诉敖X并无不当；违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，虽约定每逾期一日支付租金则按拖欠租金的日千分之六支付违约金，但该约定所计算得出的违约金标准达到了年利率200%多，鉴于XX集团并对其发生相关损失的事实提供充分证据予以证明，且敖X亦认为约定违约金标准过高，综合本案相关情况，酌定日万分之二违约金；

法院判决：敖X支付房租违约金5000元；二、敖X支付拖欠的基础物业费20万元；

二、律师观点

    在本案中，本律师代理被告敖X。本律师认为，本案焦点：一是应当认为敖X和XX酒店都是适格主体，XX集团具有选择权。二是违约金数额应以实际损失为基础，实际损失虽包括预期利益，但预期利益仅为兼顾不能将全部预期利益置于赔偿范围，并且对大多数情况下，预期利益能以计算。因此法院综合判定敖X支付5000元，属于合乎法律亦合乎情理。三是敖X的反诉有法可依，合乎情理。限于关联证据未能保留，在当前证据情况下，虽有法可依，但证据缺失实为一大遗憾。

三、律师建议

     对于经营性主体，应聘请律师作为常年法律顾问，律师分析经营的高频风险点，发生纠纷及早介入，留存相关证据，有理有据与想对方协商，一旦发生诉讼，即可占据有利于己的位置。