刘XX与王X等确认房屋买卖合同无效纠纷一案

律师观点分析

1、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

2、首先，涉案房屋属王X及倪X夫妻共同财产，倪X作为王X的法定代理人，应当妥善管理王X财产，其处分财产的行为不得损害王X的利益。其次，倪X亦无出卖或赠与涉案房屋给刘XX的意思。倪X将涉案房屋过户至刘XX名下，其真实意思为帮助其重外孙就读宏庙小学，而非将涉案房屋处分给刘XX。故倪X及刘XX虽签订了房屋买卖合同，但双方均无买卖房屋的真实意思。

3、倪X代理王X签订的房屋买卖合同及后续的过户行为，发生了物权变动的效力。该买卖合同非合同双方的真实意思表示，不但损害了王X的利益，倪X亦表示其不能接受该行为产生的物权变动的后果。如若法院不对该行为进行纠正，将产生虽具有合法外观但不具备当事人真实意思表示且存在巨大风险的后果，故法院对于倪X、王X的诉讼请求予以支持。

鉴于王X于近期死亡，涉案房屋已经无法恢复至其名下。法院确认，涉案房屋属于王X的遗产。相关权利人可以就继承问题另行解决。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认2019年12月27日倪XX代理王X与刘XX签订的买卖XXX102号房屋的合同无效；二、确认XXX102号房屋为王X遗产。

4、本院二审期间，刘XX提供京（2019）西不动产权第xxxx号《公证书》，以证明涉案房屋为王X和倪X的共同财产。王X、倪X对《公证书》的真实性予以认可，但认为倪X本人已经放弃对涉案房屋的所有权份额，该房屋为王X的个人财产，故一审法院认定涉案房屋为王X遗产是正确的。王X对《公证书》的真实性认可，同意刘X的意见，涉案房屋为王X、倪X的共同财产，并表示因一年多未能见到倪X本人，其代理人现发表的意见非倪X的真实意思表示。王X发表质证意见后，倪X本人在线表示其代理人发表的质证意见系其本人真实意思。

刘XX尚欲提交倪X与王X通话记录等证据以证明其曾将“2000万欠条”交付倪X的事实。本院认为该证据与本案的处理结果之间没有关联性，在本案中对此不予审查。

5、本院对一审法院查明其他相关予以确认。

6、本院认为，本案为合同效力纠纷，一审法院查明相关事实，确认涉案买卖合同无效，双方当事人均无异议，本院亦不持异议。

7、关于刘XX上诉主张涉案房屋并非王X遗产的问题。买卖合同无效，无效之后果当事人可依法主张。现王X死亡，其遗产问题应由其继承人依据相关法律规定予以主张，该问题与本案并非同一法律关系，应另行解决，一审法院在本案中进行确认不当。据此，本院对一审法院判决涉案房屋系王X遗产一项予以撤销，对王X、倪XX相应诉讼请求予以驳回，对刘XX要求确认一审法院上述认定错误的上诉请求本院亦不予支持。

8、另，刘XX主张其书写“2000万欠条”及并无贪图涉案房产的问题，与本案处理结果之间并无关联，本院在此均不予审查，对刘XX上诉要求本院补充查明相关事实的上诉请求本院不予支持。