租赁房屋遭查封，造成损失谁来赔（北京房屋租赁纠纷）

律师观点分析案例简介

原告刘X（出租人）与被告赵X（承租人）于2018年1月25日签订《北京市房屋租赁合同》，房屋租赁期自2018年3月16日至2020年3月15日，租金为19747元/月，押一付三，房屋租赁期间，赵X经刘X允许将房屋转租给他人（次承租人），2018.7.20房屋被公安机关查封，直至2019年12月4日解封，租赁期间被告赵X共支付了9个月的房租（房租租金支付至2018年12月15日），余下房租未再支付，双方就剩余租金及查封损失发生纠纷，出租人诉至法院。律师策略

这个案件中律师代理原告参加诉讼，本案中房屋因次承租人在房屋内进行非法活动被查封，造成损失，究竟由谁来承担？

从本案当事人来看，涉及到承租人赵X和次承租人，根据法律规定，刘X与赵X之间构成合同法律关系，与次承租人之间构成侵权法律关系，可以择一而诉，赵X因违约需要向原告承担违约责任，这种关系明确，举证简单；次承租人因非法活动导致房屋查封，构成对原告的侵权，原告房屋被限制使用，造成财产损失，这种关系需要对违法行为进行举证，很多证据依赖于刑事审判的结果，举证困难，复杂。所以我方选择向赵X主张权利。根据相关法律规定，承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；在转租的情况下第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

经过以上分析，我们认为，房屋查封的租金损失，是由次承租人原因造成的，责任应由承租人承担，有理由要求赵X支付租金及赔偿因查封造成的损失，共计230382元。另外根据合同相关违约条款的约定，赵X逾期支付租金，构成根本违约，有理由要求赵X支付违约金19747。审判结果

法院支持2018.12.16至2019.12.04日租金，并综合考虑事实情况对租金依法酌减10万元，最终判令支付8万元，不支持违约金请求。案情点评

房屋租赁是我们日常生活中经常遇到的问题，由此发生的纠纷也屡见不鲜，对于本案的判决，个人认为有值得商榷的地方，首先对于合同纠纷，采严格责任原则，非是即非，不同于侵权责任的过错责任原则，在与有过失的情形下适用过失相抵，本案中的酌情调减租金的依据何在？房东的损失谁来给填平呢？其次对于合同违约而言，当事人不履行合同可以要求其继续履行，当事人可以约定一定数额的违约金，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少，本案中赵X不支付房租，已经构成根本性违约，理应承担违约金责任，并且在继续占有房屋的情形下应继续支付房租，本案的判决仅仅是支持了房租，违约金未支持，违约责任何在？违约条款的意义何在？

从人情常理来看，赵X在整个事件中也是受害者，他将房屋转租未收到租金，反而要向房主赔偿，也要承受很大损失，但这并不是法官酌减的理由。赵X承担的是替代责任，代人受过，因此他完全有理由向次承租人主张权利，向次承租人追偿。