房屋买卖，拒不迁出户口

律师观点分析

案例简介

2018年原告秦X通过地产经纪有限公司购买被告杨某某房产一套。三方于2018.4.6日签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》《补充协议》；2018.5.10签订《变更协议书》；另签订《理房通资金支付协议》。

房屋在2018.7.4日完成过户，然而房屋中遗留户口却迟迟未迁出。原告以及经纪人多次沟通、多次催促，被告无动于衷，时至今日被告及其儿子的户口仍未迁走，还声称 “爱找谁告就找谁告去”，恶意违约，藐视法律。原告实际支付的698万中有30万为户口迁出保证金，该保证金在理房通资金监管账户中。无奈之下，原告诉至法院，希望权利得到法律的保护。律师策略

这个案件中律师代理原告参加诉讼，本案属于典型的合同纠纷，对于合同纠纷，首先要分析查实几个重要的问题

（1）      合同的有效性。

（2）      是否有可撤销的情形。

（3）      合同内容：主体、合同性质、合同主要权利、义务、关于风险承担、违约责任。

（4）      合同实际履行情况

经过分析本合同对于双方的权利义务约定明确，合同中关于“户籍”迁出做了多次约定和强调：《买卖合同》第九条第（三）款；《补充协议》第二条第7项；以及《理房通资金支付协议》2.1、5.1、6.4、附件。可见将户口迁出作为一项很重要的合同内容进行约定，“户口迁出”是合同的主给付义务，而非从给付义务，户口未迁出，被告构成根本性违约。原告有理由基于合同的约定要求对方继续履行合同，迁出户口，同时承担违约责任，支付违约金。审判结果

法院经过审理，认为案件事实清楚，双方权利义务明确，判决被告自判决生效之日起7日内支付违约金3万。案情点评

存量房买卖是居民生活中比较重大的资产交易，涉及的交易额大，占家庭的财产比重大，产生的纠纷也越来越多，交易过程中，一方的违约行为将给守约方造成巨大的财产损失和精神伤害。户口遗留问题在二手房交易中经常发生，我国现有的户籍制度的规定，法院并不能通过判决将当事人将户口迁走，这就为不诚信的一方提供了可乘之机，另一方面对于受害方而言，上家户口的遗留对于子女上学，后续的房屋流转，房屋的交易价值都会造成很大的障碍，因此在交易过程中，一定要查明户口状况，通过合同违约条款的设置对户口迁移问题进行约定，只有这样才能稳妥的保护自己的权益。