田XX与吴XX等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

北京市昌平区人民法院

民事判决书

原告：田××，男，×年×月×日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。

委托诉讼代理人：张××，北京××律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王XX，北京市××律师事务所律师。

被告：吴××，男，×年×月×日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。

被告：叶××，男，×年×月×日出生，汉族，户籍地浙江省景宁畲族自治县×。

二被告委托诉讼代理人：周×，北京市××律师事务所律师。

原告田××与被告吴××、叶××房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田××的委托诉讼代理人张××、王XX；被告吴××、叶××的委托诉讼代理人周×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

……

本院认为：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于本案争议的几个焦点问题，以下逐一进行评述。

首先，吴××是否有向田××支付占有使用费的义务。诉争租赁合同是田××和叶××所签，但涉案的场地房屋纠纷已经过多次诉讼，历次生效判决均确认了叶××和吴××是合作经营的关系，叶××在与田××签订合同后，就同吴××一起对房屋进行了改建和装修，并且交纳租金也多是吴××与田××进行沟通，综合上述事实，叶××和吴××均是房屋的承租人、使用人，在合同确认无效后，吴××负有向田××支付房屋占有使用费的义务。

第二，叶××、吴××向田××支付占有使用费的标准。田××主张按评估价格要求二被告支付占有使用费，叶××、吴××主张按租赁合同约定租金标准支付占有使用费，本院认为应按租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。之前生效判决中由法院酌定房屋使用费的标准，是由于××公司与叶××、吴××没有合同关系，在租赁合同被确认无效后，××公司主张使用费，并最终由法院确定使用费标准。而对于租赁合同被确认无效前的使用费问题，田××和叶××、吴××之间原本是有约定的，租赁合同虽被确认无效，关于租金的约定仍具有参照意义，应予采用。

第三，关于支付占有使用费的期间。叶××主张有两个月的免租期，应自×年7月15日开始。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据本案的证据以及之前历次诉讼的审理情况来看，叶××关于租金交纳应从7月15日起算的主张，依据尚不充分，并且由于租赁合同已被确认无效，房屋占有使用费应以实际使用的期限计算为宜，因此，叶××、吴××向田××支付占有使用费的期间应为×年5月15日至×年12月13日。

第四，关于田××主张的多占用200平方米的使用费问题，本院认为，双方租赁合同中约定的“约1300平方米”仅为约数，并不是准确数字，双方也并未实际对面积进行测量。从案件事实来看，难以认定叶××、吴××多占用了200平方米的事实，故田××的该项诉请，本院无法支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、叶××、吴××于本判决生效后十五日内向田××支付自×年5月15日至×年12月13日的房屋使用费共计×元；

二、驳回田××的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费×元，由田××负担×元，已交纳；由叶××、吴××负担×元，于本判决生效后7日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。