杜某某与荆某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

杜某某与荆某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河北省石家庄市鹿泉区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）冀0110民初4333号

原告（反诉被告）杜某某，男，1977年2月9日生，汉族，住石家庄市桥西区。

委托代理人李建朋，河北东方光明律师事务所律师。

被告（反诉原告）荆某某，男，1956年4月7日生，汉族，住山西省阳泉市矿区。

委托代理人王鹏、刘利红，河北金实律师事务所律师。

第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区礼让街36号联邦名都AB座117号商铺。

法定代表人王静职务总经理。

委托代理人薛少培，河北天捷律师事务所律师。

第三人中国农业银行股份有限公司石家庄石门支行，住所石家庄新华区新华路181号。

负责人乔云职务经理。

原告（反诉被告）杜某某与被告（反诉原告）荆某某、石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司（以下简称壹加贰经纪公司）、中国农业银行股份有限公司石家庄石门支行（以下简称农行石家庄支行）为房屋买卖合同纠纷一案，本院二〇一七年七月十三日

被告（反诉原告）荆某某辩称，一、原告杜某某没有支付剩余购房款导致答辩人无法继续履行，且答辩人没有先履行的义务，有权拒绝履行。按照合同的约定原告杜某某应分三笔向答辩人支付购房款：第一笔，2016年10月9日原告向被告支付定金2万元，其中1万元交第三人壹加贰经纪公司保管；第二笔，2016年10月25日之前将(定金外)首付款90万元为荆某某提前还贷；第三笔剩余购房款原告委托第三人壹加贰经纪公司办理银行按揭贷款支付，并于2016年10月14日前提供贷款所需全部资料。按照各大银行的贷款流程，贷款应该在不超过一个月的情况下办理完毕，可是原告与第三人壹加贰经纪公司迟迟没有办理贷款，也没有支付剩余购房款。在此期间答辩人多次催促原告和第三人壹加贰经纪公司贷款并尽快支付，但是至今没有支付，这导致答辩人无法使用该款提前还贷解押继续履行合同，另外，合同也没有约定答辩人有先履行房屋过户的义务，因此有权拒绝履行。

此外，答辩人原本认为，第三笔购房款是原告通过其他与本次房屋交易无关的途径进行融资贷款并支付，然后答辩人用这笔贷款办理解押手续，最后将房屋过户至原告名下，但是答辩人随后在与原告和第三人壹加贰经纪公司的交涉之中得知被答辩人与第三人是想让答辩人先垫资解除房屋抵押，然后再用答辩人的房子再次抵押贷款支付第三笔购房款，答辩人认为，交易房屋存在抵押贷款的情形原告与第三人是知情的，因此原告在购买房屋时应做好还贷解押准备，第三人壹加贰经纪公司作为专业的居间人，也应充分提示原告注意这种情况，如果这些都始终需要答辩人自己垫资，还要使用自己的房屋进行融资，这样显失公平，答辩人也不同意这种做法，此外如果这样继续履行合同将涉嫌骗贷的违法行为。

二、原告杜某某未按照合同约定时间足额支付预付款，属于违约在先，答辩人享有后履行抗辩权，有权拒绝继续履行。

三、剩余购房款的取得涉嫌骗贷的违法行为，合同无法继续履行。

四、本案与第三人农行石家庄支行无关，突破了合同相对性原则。抵押权人银行未允许出售房屋，原告没有支付购房款，答辩人无法解除抵押，合同无法继续履行。

五、答辩人并非是看到房价上涨才拒绝履行。

本院认为，原被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以认定。本案，原告杜某某、被告荆某某、第三人壹加贰经纪公司签订的《房屋买卖合同》第5.2条约定，除定金和首付款外，剩余购房款杜某某采取按揭贷款支付，并委托中介方壹加贰经纪公司办理银行按揭贷款手续。合同签订后，原告支付定金2万元和中介费与贷款服务费4万元，按照合同约定，2016年10月25日首付款90万元。在2016年12月162016年12月16日原告向被告支付房款88万元，被告接受，2017年3月7日被告向第三人即中介转账支付落宗测量费。根据法律规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，其行为表明已接受的，可以认定为默示。原告接受88万元房款及支付落宗测量费，视为被告接受原告对合同的变更补充；现原告明确表示可以全款购房，合同履行并无障碍。从电话录音可以得知被告因房价上涨而不想出售房屋，在本案上诉中院后也承认不卖房屋有众多理由，但无一条系合同约定或法律规定可以解除合同的条件。故被告反诉解除合同和要求反诉被告支付违约金的诉求本院不予支持。现原告主张要求被告继续履行合同，协助原告办理过户手续，交付涉案房屋，其请求正当合理，应予支持。但原告诉求被告支付违约金106000元，理据不足，本院不予支持，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百三十五条之规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)荆某某继续履行与原告（反诉被告)杜某某、第三人壹加贰经纪公司签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）杜某某办理房屋产权变更登记手续，交付涉案房屋被告荆某某名下位于鹿泉市上庄镇上庄西山花园G396室房屋(产权证号04××14)。

二、原告（反诉被告）杜某某于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）荆某某支付购房款122万元。

三、驳回原告（反诉被告）杜某某的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告荆某某的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24608元，原被告各负担12304元，反诉费12304元，财产保全费5000元，由荆某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审　判　长　李　霞

人民陪审员　王　乾

人民陪审员　霍晓翠

二〇一七年十一月二十三日

书　记　员　樊　晓