周X与刘X合同无效一审民事判决书

律师观点分析

原告（被反诉人）：周X，男。

被告（反诉人）：刘X，女。

委托代理人：张X律师。

原告周X诉被告刘X确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周X及其委托代理人，被告刘X及其委托代理人张X均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 

原告周X向本院提出诉讼请求：1．确认我和刘X1997年1月31日签订的关于北京市海淀区上庄镇双塔XXx号房屋的买卖协议书无效；2、判决刘X立即将北京市海淀区上庄镇双塔XXx号房屋腾退给我；（房屋价值10万元）。本案诉讼费由刘X承担。事实和理由：1997年1月31日，我和刘X签订《协议书》，约定我将北京市海淀区上庄镇双塔XXx号院北房5间、东房2间、西棚1排、南棚1个以26000元的价格出售给刘X。协议签订后，我将上述房屋及院落交付给刘X，刘X向我支付了26000元购房款。后我得知，根据法律规定，从村宅基地属于村民集体所有，集体土地使用权不得转让、出让，我和刘X签订的《协议书》是无效的。

被告刘X辩称，我方认为双方的协议书合法有效，意思表示真实，且双方的房屋买卖行为得到了村委会的认可，我购买诉争房屋宅院后，对房屋进行了装修、修缮及翻建，故恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。综上，我方不同意周X的诉讼请求。另外，我方提出反诉，反诉请求：1．请求法院依法判令周X返还我购买位于北京市海淀区上庄镇双塔XXx号院落相应款项人民币2.66万元；2．请求法院依法判令周X赔偿我对讼争院落新建、翻建、添附的相应费用；（以法院指定的有资质的评估机构评估结果为准）；3．请求法院依法判令周X支付现有相关设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价等费用（以法院指定的有资质的评估机构评估结果为准）；4．反诉费由被反诉人承担。

被反诉人周X辩称，我方不同意刘X提出的反诉请求，鉴于刘X提出评估申请，且房屋经翻建、修缮、添附等，刘X房屋现状无法确定。另外，因房屋未拆迁，区位补偿价也不能确定，故不能同意刘X的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1997年1月31日，周X（甲方）与刘X（乙方）签订《协议书》，载明“兹有甲方双塔XX周X房屋，北房五间，东房两间，西棚一排，南棚一个，东西米，南北米。因此房无用，经甲乙双方友好协商，甲方自愿以贰万陆仟陆佰元人民币价格将此房屋及院落转卖给乙方刘X，即日起此房屋及地的产权归刘X，乙方将全款在97年2月28日前付清。”北京市西郊农场双塔XX第四农工商合作社在该协议上加盖公章。协议签订后，刘X向周X支付了全部购房款，周X亦向刘X交付了房屋。刘X主张其购买房屋后，拆除了原有东房，新建了南房5间、西房1间，并对北房进行了修缮改造，院内新增水井、化粪池、热水器等附属设施；周X认可刘X新建了南房并拆除了东房，但否认刘X修缮改造北房。刘X自认其购买诉争房屋时系城镇居民户口，购买诉争房屋后户口在海淀区彩和坊，未迁入诉争宅院。庭审过程中，周X先自述其在双塔XX有两处宅院，故将诉争宅院房屋出售，后周X称另一处宅院系其女儿的宅院。

庭审中，刘X申请对北京市海淀区上庄镇双塔XXx号院的宅基地区位补偿价进行评估；就北京市海淀区上庄镇双塔XXx号院的建筑物（北房5间、西房1间、南房5间、水井1个、化粪池1个、院墙、门楼）及附属物、相关设备的重置成新价进行评估。本院依法委托北京市XX公司进行评估。2018年6月8日，北京XX公司出具《关于（2016）京0108民初28300号看见评估情况说明》，载明由于该地区目前宅基地区位补偿与安置房政策、人口等因素挂钩，且无法查询到该地区最新的宅基地区位补偿文件，经过与承办法官及当事人沟通，做退单处理。刘X称因其损失无法确定，故不同意腾退诉争宅院房屋。

本院认为，农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案中，刘X自认其签订《协议书》时系城镇居民户口，双方所签《协议书》系农村房屋买卖协议，该协议虽属于缔约当事人的真实意思表示，但有违法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于上述无效合同的产生，出卖方与购买方均存在过错，出卖方应承担主要责任，购买方应承担次要责任。周X要求刘X返还诉争宅院房屋，应返还刘X购房款并赔偿刘X损失，现该宅院区位补偿价无法确定，故刘X的损失数额亦无法明确。在无法对刘X的损失进行赔偿的情况下，周X要求刘X腾退，无事实及法律依据，且周X自述其在双塔XX有两处宅院，故就周X的上述主张，本院不予支持，就刘X的反诉请求，本院亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，判决如下：

一、周X与刘X于1997年1月31日签订的《协议书》无效；

二、驳回周X的其他诉讼请求。

三、驳回刘X的反诉请求。

律师点评：本案涉及宅基地房屋买卖合同效力的问题。农村房屋由于涉及宅基地使用权问题，因此原则上只能在村集体内部进行流转。因此，村集体成员将农村房屋流转给村集体外的人，合同原则上无效。合同无效会产生相应的法律后果，返还财产和赔偿相应损失。本案中，虽然法院认定了合同无效，但是法院并没有支持原告返还房屋的诉讼请求。原因就在于合同无效后的财产损失暂无法确定，如果现在就判决返还房屋便对被告极为不公平，故驳回了原告的诉讼请求。