梁某与贾某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告：梁某，女。

委托诉讼代理人：张宇律师。

被告：贾某（兼第三人陈某委托诉讼代理人、第三人贾某1、贾某2法定代理人），男。

第三人：北京某有限公司

第三人：陈某，女。

第三人：贾某2，男，×××年×××月×××日出生。

第三人：贾某1，男，×××年×××月×××日出生。

第三人：北京某房地产开发有限责任公司，

原告梁某与被告贾某、第三人优巢公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，追加陈某、贾某2、贾某1、北京某房地产开发有限责任公司（以下简称某地产公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告梁某的委托诉讼代理人张宇，被告贾某到庭参加了诉讼。第三人优巢公司、某房地产公司经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 

原告梁某向本院提出诉讼请求：1、被告贾某继续履行梁某与贾某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买方支付定金协议书》及《补充协议》，协助原告梁某办理北京市东城区×××号楼×××号房屋的所有权转移手续，将房屋转移登记至梁某名下；2、贾某协助原告梁某办理北京市东城区×××号楼（×号楼）×××地下×、×的使用权变更手续；3、被告贾某将北京市东城区×××号楼×××号房屋及北京市东城区×××号楼（×号楼）×××地下×、×交付原告梁某，第三人陈某、贾某1、贾某2予以协助；3、被告贾某以购房款1800万元为基数，按日万分之五的标准向原告梁某支付自2017年4月22日至实际交房之日的违约金；4、被告贾某支付原告梁某保险费45000元；被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年6月16日，梁某与贾某在优巢公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定梁某购买贾某名下位于北京市东城区×××号楼×××号房屋（以下简称涉诉房屋）及地下×、×，房屋购房款为1800万元。合同签订后，梁某向贾某支付了250万元首付款，现贾某已经取得涉诉房屋所有权证书，贾某依约应配合梁某办理房屋核验和贷款面签、网签手续。但梁某多次通知贾某履行合同，贾某均予拒绝，故梁某诉至法院。

被告贾某辩称：1、出售房屋时系梁某的女儿与贾某联系，因签订房屋买卖合同时涉诉房屋的产权证未取得，双方约定在开发商协助贾某办理完毕产权证后交易才成交。贾某将开发商的电话提供给梁某，以便梁某了解房产证的办理时间。2017年6月10日，贾某向北京市国土资源局交纳了不动产权登记费。2017年6月15日，贾某领取涉诉房屋的产权证。贾某刚取得房屋产权证，梁某未与贾某协商即将贾某诉至法院。2、贾某的配偶陈某现不同意出售涉诉房屋。陈某对房屋交易不知情，涉诉房屋系贾某与陈某的夫妻共同财产。3、贾某与梁某签订了《支付定金协议书》，梁某在签订协议书当日支付贾某定金100万元，后梁某又支付了150万元购房款。梁某支付150万元后要求贾某交付涉诉房屋，但贾某没有同意。贾某要求梁某支付全部购房款后才同意交付涉诉房屋，但梁某没有支付。4、关于地下×、×的问题，不存在梁某所述贾某要求加价的问题，贾某购买涉诉房屋时配有地下×、×的使用权，地下×、×只有使用权，没有产权。综上，贾某不同意原告的全部诉讼请求。

第三人优巢公司未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。

第三人陈某、贾某1、贾某2述称：不同意原告的诉讼请求。陈某不知道贾某出售涉诉房屋的情况，陈某不同意贾某出售涉诉房屋。涉诉房屋出售后，陈某、贾某1、贾某2在本市没有其他住房居住。其他意见同贾某的意见。

第三人某房地产公司未到庭应诉，但提交书面陈述意见称：1、某房地产公司与本案无关。本案系梁某与贾某之间的房屋买卖合同纠纷，某房地产公司虽为涉诉房屋开发商，但涉诉房屋已出售给贾某，非某房地产公司所有。2、地下室产权非业主所有。某房地产公司得知小区地下室并未出售业主，不存在需要配合地下室过户的问题。且小区目前非某房地产公司管理，某房地产公司对相关情况不清楚。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贾某与梁某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及贾某、梁某及优巢公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。现梁某已履行了付款义务，贾某应该依照合同的约定履行自己的义务。关于贾某认为涉诉房屋系其与陈某夫妻共同财产，陈某不同意出售涉诉房屋的抗辩意见，涉诉房屋的购房合同系贾某于2003年与开发商签订，涉诉房屋的购房款、公共维修基金及契税均于贾某与陈某结婚之前支付，仅有产权证系2017年3月22日取得，且贾某与梁某签订的房屋买卖合同明确涉诉房屋系贾某个人所有，现贾某未提供证据证明涉诉房屋系贾某与陈某的夫妻共同财产，故贾某的该项抗辩意见，没有依据，本院不予采纳。故在梁某支付购房款后，贾某应协助梁某办理涉诉房屋的所有权转移手续。关于梁某要求贾某协助办理地下×、×使用权变更手续的诉讼请求，因地下×、×未进行产权登记，且梁某与贾某签订的房屋买卖合同及补充协议没有办理地下×、×使用权变更手续的相关约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因《补充协议》约定购房总价包含地下×、×，在梁某支付全部购房款后，贾某应当将涉诉房屋及地下×、×交付给梁某，第三人陈某、贾某1、贾某2作为贾某的亲属，应该予以配合。现梁某要求贾某交付涉诉房屋，于法有据，本院予以支持，第三人陈某、贾某1、贾某2应予以协助。虽然房屋买卖合同约定在支付预付款三日内交付房屋，但梁某支付的250万元系定金非预付款，且梁某及贾某未在房屋买卖合同约定交付时间，故梁某认为贾某未按时交付涉诉房屋构成违约没有依据。根据房屋买卖合同约定，在出卖人取得涉诉房屋所有权证书之日起30个工作日内，双方向银行办理贷款申请手续。虽然不动产权证登记时间为2017年3月22日，但不动产权证系开发商与贾某委托代理人办理，根据房屋档案，贾某于2017年5月10日交纳登记费，开发商与贾某的代理人领取不动产权证时间为2017年5月10日，故贾某取得涉诉房屋所有权证书之日为2017年5月10日较为符合一手房交易习惯。在合同约定履行期限未至时，双方因履行问题产生争议，原告诉至法院。现梁某以合同的该约定认为贾某违约，没有依据。故对梁某要求贾某支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。保险费45000元系梁某申请财产保全的成本，要求贾某承担没有依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告梁某给付被告贾某剩余购房款一千五百五十万元（已交纳）；

二、被告贾某于本判决生效后十五日内协助原告梁某办理北京市东城区×××号楼×单元×号房屋的所有权转移手续，将上述房屋所有权登记至原告梁某名下；

三、被告贾某于本判决生效后十五日内将北京市东城区×××号楼×单元×号房屋及东花市北里西区×××号楼×单元地下×××室、×××室交付原告梁某，第三人陈某、贾某1、贾某2予以协助；

四、驳回原告梁某的其他诉讼请求。

承办律师点评：因当时房屋价格波动较大，本案系出售人单方不愿继续履行合同，以是夫妻共同财产及存在共同居住人等理由拒绝履行。律师认为，合同系双方真实意思表示，法院经审查该房屋属于个人财产，且已办理房屋产权证可以继续履行。据此，法院对被告的答辩意见没有支持，支持了我方要求过户的诉讼请求。提示各位，没有产权证明的不动产原则上也是不能过户和交易的，大家请注意小心。