A等与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析A等与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 北京市海淀区人民法院 民事判决书 （2014）海民初字第14616号 原告A，男， 原告A，女， 以上二原告之共同代理人A，北京XX律师事务所律师， 被告A，男， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 原告A、原告B（以下称二原告）诉被告C房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员A独任审判，公开开庭进行了审理，二原告之共同委托代理人A，被告A及其委托代理人B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 二原告诉称，2014年2月13日，我们与A通过XX房地产公司的中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我们购买A所有的、位于北京市海淀区清河XX房屋，房屋总价款为230万元，因我们购房是用于儿子上学，所以特别约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地户籍管理机构办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，签订合同后，我们依约履行了付款义务，并已于2014年3月10日办理了房屋过户手续，但A至今未能将其与家人的户口从上述房屋内迁出，我们与其多次协商未果，故起诉至法院，请求法院依法判令A向我们支付未能在涉诉房屋所有权转移之日起15日内迁出户口的违约金人民币115000元，并以全部房款为基数、按日支付自2014年4月10日起至户口迁出之日止的违约金，及承担本案的诉讼费， 被告A辩称，我不同意二原告的诉讼请求，理由是：首先，双方已经通过签订补充协议的方式将上述《北京市存量房屋买卖合同》中关于户口迁出的内容进行了变更，即变更为我在5个工作日内将户口迁出，不影响二原告户口迁入，且新的约定并不涉及赔偿的问题；其次，合同约定二原告户口迁入的目的是为了二原告的孩子上学，现户口已经迁入，合同目的已经实现，不会因户口问题影响二原告的儿子上学；再次，虽然我的户口未能迁出，但并未给二原告造成经济损失，无损失不能得到赔偿；最后，我曾前往派出所欲将户口迁入儿子的房屋，但被告知商住两用住房不能迁入户口，因此，我的户口未能迁出并非我自身原因导致的，而是国家政策导致的，综上，我认为二原告的诉讼请求违反了公平原则，故请求法院驳回二原告的诉讼请求， 经审理查明，2014年2月13日，二原告（买受人）和A（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），就北京市海淀区清河XX房屋（以下简称101号房屋）的成交价格、付款方式等达成一致意见，并约定"出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，" 同日，二原告（合同乙方，买受方）与A（合同甲方，出卖方）及北京XX房地产经纪有限公司（合同丙方，居间A，以下简称XX公司）签订了《补充协议》，其中"其他约定"栏内手写补记："1、甲方户口于过户后伍个工作日内迁出，保证乙方户口迁入"， 上述合同签订后，二原告依约支付了定金、并获得批贷，2014年3月10日，二原告就101号房屋取得了所有权证，2014年4月，A将101号房屋交付给二原告，2014年5月16日，A的户口自原籍迁入101号房屋，庭审中，双方均认可A、B、B之前妻C和B之子D的户籍现均落于101号房屋，双方就A逾期迁出户籍是否应当承担违约金存有争议，二原告主张《补充协议》只是将《房屋买卖合同》中约定的迁出户籍时间由"房屋所有权转移之日起15日内"变更为"过户后伍个工作日内"，但并未变更逾期迁出户籍的违约金条款，现A逾期迁出户籍，应适用《房屋买卖合同》中逾期迁出户籍的违约金条款支付相应的违约金，即自2014年3月10日至2014年3月25日期间，逾期违约金是定额，即以230万为基数、按5%的标准计算，金额为115000元；自2014年4月10日至实际迁户之日止，以230万为基数、按日万分之五支付违约金，对此，A不予认可，认为《补充协议》就《房屋买卖合同》中户籍迁出时间予以变更、且不再约定逾期违约金，故不同意适用该违约金条款，并提出约定违约金数额过高、未能及时办理户籍迁出手续是因为其拟落户房屋无法落户、逾期迁出户口并未影响刘泉户口迁入从而未给二原告造成实际损失、二原告的合同目的已经实现等抗辩意见， 上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》等证据材料在案佐证， 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依法成立的合同，受法律保护，本案中，二原告与A签订的《房屋买卖合同》以及二原告与A、XX公司签订的《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，均应为合法有效，并据此确定各方的权利义务， 本案的争议焦点在于A逾期迁出户籍是否应当向二原告赔偿违约金，对此，本院认为应当从如下三方面予以考虑： 首先，明确双方当事人就该争议事项事先达成的协议内容，当事人协商一致，可以变更合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，从上述《房屋买卖合同》和《补充协议》的内容可知，二者均有关于A迁出户籍的相关约定，其中，前者约定了户籍迁出时间及逾期迁出的违约责任，后者对户籍迁出时间做出了不同约定，则应视为《补充协议》对《房屋买卖合同》中约定的户籍迁出时间予以变更，则在双方未在《补充协议》中明确约定取消逾期迁出户籍违约金的情况下，应视为《补充协议》并未对《房屋买卖合同》中的逾期迁出违约金责任予以变更，A至今未能依约迁出户籍，已经构成违约，应当承担相应的违约责任， 其次，明确合同目的实现与违约责任承担的关系，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系A作为房屋出卖方的附随义务，故尽管《补充协议》中就A迁出户籍的约定中附有A户籍迁出以保证二原告户籍迁入的约定，且实际A的户籍已迁入101号房屋，但不足以免除A逾期迁出户籍的违约责任， 再次，审核双方约定的违约金标准是否过高而应予调整，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中，A对违约金的标准提出异议，认为数额过高，为此，本院将结合本案的实际履行情况、A的逾期时间及过错程度、二原告的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定A应向二原告支付违约金的具体数额，并对二原告主张的违约金数额超出该酌定数额部分予以驳回， 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条第一款和第二款之规定，判决如下：A、B于本判决生效后七日内向C、D支付逾期办理户籍迁出违约金人民币五万元； 二、驳回C、D的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费一千四百一十五元，由A、B负担八百九十元，已交纳；由A负担五百二十五元，于本判决生效后七日内交纳， 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理， 代理审判员A 二〇一四年六月十九日 书记员B