（2016）京0105民初21625号A与北京XX房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析（2016）京0105民初21625号A与北京XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初21625号原告A，男，1990年2与10日出生，委托代理人A，北京XX律师事务所律师，委托代理人A，北京XX律师事务所律师，被告北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX，法定代表人A，董事长，委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，原告A（以下简称原告）与被告北京XX公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员A独任审判，公开开庭进行了审理，原告之委托代理人A、B，被告委托代理人A到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，原告诉称：2012年7月24日，我与被告签订了《北京市商品房预售合同（YXXX号）》，约定我购买被告开发的位于北京市朝阳区青年路北XX房屋，建筑面积46.95平方米，套内面积32.22平方米，房屋总价为XXX元，合同第十二条第一款约定被告于2013年3月31日向原告交付房屋，合同第二十一条第二款第二项约定，被告应当在房屋交付日起720天内协助原告办理所有权登记转移手续，并将该房屋所有权登记至原告名下，我按照约定支付了购房款，并向被告交纳了代办费用、契税及印花税，后又因为面积差补交购房款24906元，但至今被告未能办理房屋所有权转移登记手续，故诉至法院要求判令被告支付我逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，以购房款XXX元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍向我支付自2015年2月21日起至北京市朝阳区青年路北XX商业综合XX1单元-721室房屋所有权转移登记至我名下之日止的违约金，被告辩称：我公司不同意原告的诉讼请求，第一、我方并非产权办理单位，我公司只有协助办理房产证的义务，作为出卖人，我公司已经按期完成了工程验收及初始登记，履行了办理产权转移登记之前的所有法定义务，原告委托我方办理产权证，我方是受委托人，在接受委托后，因为政府部门合并且业务量大等原因，每批只能办20个，经过我方努力现在每批可以办理40个，不是我方过错造成目前仍未办理完成的状况；第二、原告主张的违约金缺乏依据，根据双方合同约定，出现逾期办理所有权转移登记的情形的，由双方协商解决，原告单方主张按照逾期贷款利率的1.5倍主张损失缺乏依据，经审理查明：原告作为买受人于2012年7月24日与被告签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》一份，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区青年路北XX-721号房屋（以下简称涉案房屋）一处，房屋用途为商业，预测建筑面积为46.95平方米，其中套内建筑面积32.22平方米，房屋价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米56605元，总价款为XXX元，合同第十二条约定，出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房，合同第二十一条“产权登记”约定:（一）初始登记出卖人应当在2014年3月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；2、若出卖人逾期交付该商品房，则实际取得该商品房所在楼栋权属证明也按逾期交付商品房的时间做相应顺延，出卖人不承担违约责任，（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟伍佰元，2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）双方协商解决，3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任，合同签订后，原告支付了购房款，2013年8月16日，原告收房并向被告交纳了自该日起的物业管理费，2014年2月21日，原告交纳了办理所有权转移登记所需的契税及产权代办费等费用，办理了入住手续，因实测面积大约合同上的预测面积，原告补交了购房款24906元，被告于2013年10月28日办理完成涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记，经查，被告至今未向原告办理涉案房屋的所有权转移登记，双方也未就被告迟延办理所有权转移登记的责任问题达成协议，就未办理权属转移登记的原因，被告解释称系房屋权属登记部门的原因，但未对此提交任何证据，审理中，经询问，被告称目前仍未向房屋权属登记单位提交涉案房屋所有权转移登记办理的相关资料，其于也未对法院询问的其何时向政府部门提交申请办理的资料进行明确陈述及举证，以上事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据等书证及当事人庭审陈述在案佐证，本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，本案中，原告与被告签订的北京市商品房预售合同合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务，根据XX约定，被告应于原告收房之日起720日内即2015年8月6日前为原告办理完房屋权属转移登记，所有权转移登记的办理需要原、被告共同配合，协助办理所有权转移登记系被告作为开发商的一项基本合同义务，故双方之间并非被告所述在所有权转移登记办理中系委托合同关系，现被告未能办理，应认定被告违约，被告虽辩称未能办理系政府部门的原因，但未对此举证，且被告在初始登记完成后长达两年的时间内未向权属登记单位提交办理权属转移登记的资料，足以认定被告有过错，故本院对其该项抗辩意见不予采纳，关于逾期办理房屋权属转移登记的违约金，合同约定由双方协商解决，但双方并未就此达成协议，原告依照相关司法解释规定主张的违约金本院予以支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告北京XX公司于本判决生效后七日内支付原告A逾期办理房屋所有权证的违约金，以一百八十四万九千六百三十一元为基数，自二〇一五年八月六日起至涉案房屋所有权转移登记至A名下时止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；二、驳回原告A的其他诉讼请求，如被告北京XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费一千八百三十二元，由原告A负担五百八十一元（已交纳），由被告北京XX公司负担一千二百五十一元（原告A已预交，被告北京XX公司于本判决生效后七日内给付原告A），如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院，审判员　　A二〇一六年六月二十五日书记员　　B