文某某与湖南长沙某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷

律师观点分析

 基本案情：

文某某与长沙某房地产公司签订《商品房预售合同》。根据合同约定，该房屋层高为4.5米，建筑面积为11.25平方米，其中套内建筑面积10.80平方米，套内尺寸为宽2.4米，深4.5米。2019年6月，在房屋交付过程中，原告查验该房屋时发现，长沙某某公司拟交付的房屋严重违反合同约定，主要有以下几点：

（1）根据原告现场实地测量结果，该房屋实际层高只有3.6米，与合同约定的层高相差达0.9米；该房屋套内实际尺寸宽只有2.1米，深只有4.2米，套内实际面积只有8.82平方米，与合同约定套内面积相差达18%。根据合同第十六条约定，因该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应该在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定的期限内通知买受人的，买受人有权退房。

（2）该房屋门口左侧，设计有宽度1.4米、深度1.0米的柱子，严重妨碍房屋的正常使用，但长沙某某公司销售该房屋时隐瞒了此情况，不仅合同所附平面图上没有这根柱子，也未在附件中告知。根据合同第十二条约定，出卖人应将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况），如因出卖人隐瞒上述情况，导致发生纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金，并有权退房。

律师点评：

根据《商品房销售管理办法》第二十四条，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同第十二条约定买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金，并有权退房。

案件结果：

     经北京市XX律师代理，本案双方最终达成调解，合同解除，退还全部购房款，并支付买方的损失。