房东能否以租客改变了租赁用途为由请求解除商铺租赁合同？

律师观点分析

亲办案例：2020年7月，经营生鲜超市的张X找到本律师要求代理应诉，原因是他的房东曹X以其卫生环境差，未按照租赁合同约定的性质使用房屋以及装修未经房东同意等为由要求解除《商铺租赁协议》，并要求他支付解除合同违约金56,000元、中介费14,000元、租金损失105,000元等，本律师代理被告张X出庭并提出反诉，最终法院判决驳回了房东的全部诉讼请求，张X可以继续使用商铺。

   原告(反诉被告)：曹X。

委托诉讼代理人：曲X。

被告(反诉原告)：张X。

委托诉讼代理人：任X。

原告(反诉被告)曹X与被告(反诉原告)张X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)曹X及其委托诉讼代理人曲X、被告(反诉原告)张X及其委托诉讼代理人任X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

曹X向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年10月18日签订的《商铺租赁合同》；2.被告支付原告解除合同违约金56,000元、中介费14,000元、租金损失105,000元。事实和理由：2019年10月18日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同约定原告将上海市浦东新区锦安东XXXXX号商铺(以下简称系争房屋)出租给被告用作经营生鲜超市，建筑面积178平方米，租赁期限自2019年10月20日起至2025年10月19日止，前一年月租金28,000元。合同另对原、被告权利义务等作了约定。被告承租房屋后，用于经营地摊式菜市场，屋内环境脏乱差。2019年10月起，原告多次向被告提出整改要求，但被告拒绝。原告系二房东，每月需支付上家租金43,000元。因系争房屋脏乱差，致使租赁房屋二层持续空置、难以出租，造成原告租金损失，按原告每月支付给上家的租金扣减被告支付原告的租金，每月差额15,000元，按7个月计为105,000元。为签订涉案租赁合同，原告支出中介费14,000元。被告未按合同约定使用租赁房屋，装修时未获原告许可，其行为违反了合同约定。故诉至法院。

张X辩称，不同意原告的诉讼请求。根据合同约定，被告承租房屋用于商业用途，现被告在系争房屋处经营生鲜超市，而非菜市场，租赁用途未违反合同约定；被告装修系经过原告同意，并已按原告要求向物业公司支付装修押金，原告解除合同无依据。根据系争房屋的产权证记载，房屋建筑面积为179.68平方米，共一层。而原告将房屋分割为上下两层，交付给被告的仅为底楼一层，且一层中有部分面积由原告在使用。原告向被告交付的房屋不符合合同约定。故被告提起反诉请求：1.反诉被告将《商铺租赁合同》约定的全部面积完整交付反诉原告使用；2.反诉被告支付反诉原告逾期交付部分涉案商铺的违约金，暂计至2020年8月18日为4,200元(计算方式：以28,000元为基数，按每日千分之一，自2019年10月20日起计算至2020年8月18日、计算300天，除以二)。审理中，被告确认反诉请求第1项系要求反诉被告交付浦东新区锦安东XXXXX号商铺二层的89平方米房屋。

针对反诉，曹X辩称，在被告承租系争房屋前，租赁房屋的产权人已将锦安东XXXXX号商铺分割为上下两层。原、被告合同约定的租赁标的系平面面积，即锦安东XXXXX号商铺一层(底层)，原告已将一层房屋全部交付被告，被告已在租赁地点办理了营业执照、正常经营，故不同意反诉请求。

本院经审理认定事实如下：沪房地浦字〔2007〕第068863号上海市房地产权证记载，上海市浦东新区锦安东XXXXX号1层房屋权利人为XXX，房屋室号或部位为一层、建筑面积179.68平方米、类型及用途为店铺。

2019年10月18日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将其坐落于上海市浦东新区锦安东XXXXX号商铺出租给乙方做生鲜超市使用、建筑面积为178平方米；租赁期限为6年，自2019年10月20日起至2025年10月19日止；2019年10月20日至2019年10月31日为装修免租期；2019年10月20日至2021年10月19日期间，月租金28,000元，2021年10月20日至2022年10月19日期间，月租金为29,400元……；2.1条甲方保证所出租的商铺可作为商业用房使用……；5.2条租赁期间，乙方若需对该商铺进行装修或者增设附属设施的，提供装修图需得到甲方认可后，方可实施；若按规定须经有关部门审批的，则应经有关部门批准后方可进行；5.3条乙方增添的附属设施和设备的维修由乙方自行承担，装修完毕后，有关装修设计图、管线图、线路图纸交于甲方备份；9.2条甲、乙双方同意，有下列情形之一的，视为违约，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方还应依据其他条款的约定向对方支付违约金……(3)乙方未征得甲方书面同意改变该商铺用途的；10.2条甲方未按照约定时间交付该商铺或乙方未按照约定时间支付租金的或者其他费用的或乙方未按照约定及时交还商铺的，每逾期一日按照月租金0.1%的标准向守约方支付违约金；合同另对其他事项作了约定。

2019年10月20日，原告将锦安东XXXXX号一层交付给被告。同年10月23日被告进行装修，后在租赁地点注册了个体工商户上海市XX。被告已支付原告租金至2020年10月20日，另曾支付原告押金28,000元。为签订涉案租赁合同，原告支出中介费14,000元。

原告为证明其主张，向本院提交锦安东XXXXX号一层照片2组、其他品牌生鲜超市照片1组。证明被告承租后，系争房屋内卫生情况差，被告经营的是菜市场，而非原告理解中的生鲜超市；证人证言三份以及申请证人李XX到庭作证。证人证言以证明曾有不同中介携带看房人员查看系争房屋二层商铺，均因被告在一层经营菜市场、卫生环境差，而导致二层商铺无法出租。证人李XX陈述，其系中介人员，原告曾欲将22号商铺二层委托其出租，2020年7、8月份开始，证人及其同事先后带十几组看房人查看二层房屋，看房人反馈一层卫生差、气味重，二层未出租成功。经庭审质证，被告对照片的真实性无异议，被告认为其所经营的即生鲜超市，售卖蔬果、水产等，被告承租用途符合合同约定，至于卫生状况属城管部门管辖内容，非原告可以解除合同的理由；对证人证言不予认可，被告认为其在一层房屋内经营，未曾看到有十几组人员来二层看房。

被告为证明其主张，向本院提交2020年7月20日拍摄的锦安东XXXXX号商铺照片一组。证明被告经营的即生鲜超市，楼上是分割的二层商铺，原告在一层位置隔出可通往二楼的楼梯(约占6至7平方米)，该楼梯不在被告店面内；押金收据1份，系2019年10月23日由物业公司出具，收款事由为装修押金。证明被告对租赁物的装修已经过物业同意，原告也是同意的，在被告装修结束后装修押金已退还。经庭审质证，原告表示因锦安东XXXXX号商铺产证面积为179.68平方米，通往二层的楼梯面积大概占地2平方米，故涉案租赁合同约定的面积为178平方米；关于装修押金，对被告的证明目的不予认可。

审理中，原告称，锦安东XXXXX号商铺其向产权人承租时有上下两层，其中一层转租给被告，故上位合同的租金为每月43,000元，转租合同(涉案合同)的租金为每月28,000元。一层中有10平方米左右原告确认系晚交于被告，该区域无钥匙，已于春节前清空，被告可随时使用。租赁物(一层商铺)交付后，被告从未提及交付二层商铺事宜，且双方还曾商议另行租用二层商铺的价格等内容。为此原告提交2019年10月19日的微信记录，微信中原告询问被告“你昨天说上面(即锦安东XXXXX号二层)你也要”。被告回复“是的”。原告回复二层可给予被告月租金23,000元。被告表示无法以该价格承租。经庭审质证，被告对微信内容无异议，被告称签订涉案合同时没看到房屋的产权证以及原告和产权人的租赁合同，被告直至2020年4月才知晓锦安东XXXXX号商铺产证的记载内容。

本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，也没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告均应恪守。合同约定的租赁用途为生鲜超市，租赁面积178平方米。合同签订后，双方已对租赁物予以了交付，被告对租赁房屋装修后已开展经营，且办理了相关经营证照。双方对有关生鲜超市的经营模式未作具体说明，故原告以被告改变了承租用途为由诉请解除合同，缺乏依据。涉案合同对装修免租期已有明确规定，系争房屋交付被告后，被告即进行了装修并经营至今，现未有证据反映起诉前，原告曾对被告的装修提出过异议，应视为原告对于被告的装修行为予以了默认。原告以前述理由要求解除涉案租赁合同以及支付违约金、中介费、租金损失等主张，依据不足，本院不予支持。涉案合同约定的租赁面积虽与产证记载的面积相近，但从双方签订合同前锦安东XXXXX号商铺已存在上下两层以及原、被告双方的往来微信、合同履行情况看，涉案租赁物实为锦安东XXXXX号商铺底层。被告在签订合同之时明确知晓二层商铺非租赁标的，在原告交付租赁物后，也从未就二层商铺的使用权问题提出过异议。故其反诉请求交付锦安东XXXXX号商铺中的二层房屋及支付逾期交付的违约金，无事实依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：

驳回原告曹X的全部诉讼请求。