同创房产纠纷案例二、购买设有抵押的房屋卖方拒不办理解押手续买方如何维权

律师观点分析

案情回顾：

2014年6月初，李先生因投资所需，欲购置中关村三桥附近一处二手房。某中介公司向李先生推荐了吴女士的房子，经实地查看后，李先生对房屋面积、楼层、装饰装修及地理位置均满意，便与吴女士协商签订了《北京市存量房屋买卖合同》。约定价款为424万元，合同签订当日李先生向吴女士支付84.8万元定金。

因该房屋是吴女士通过按揭方式购得，按照合同约定，吴女士应当1个月内办理银行解押手续。约定期满后，李先生和中介公司多次与吴女士沟通并催促其办理解押手续以便按照合同约定及时过户，但吴女士总是以各种理由推脱，迟迟不予办理房屋的解押手续。

李先生在焦急等待五个月后，向我们进行咨询，寻求法律帮助。

取证核心：

接待律师细致查阅涉及房屋买卖材料并了解案情后，律师接受委托后至海淀区建委对交易房屋信息进行查询，经查询获知该房屋已经被法院查封，以至于无法办理解押相关手续。承办律师马上将这一事实告知李先生，并保存这一证据。经询问，李先生表示想继续主张该房屋的所有权，但承办律师对此进行法律分析，因房屋现已被查封，购房合同无法继续履行，李先生只能基于《合同法》规定解除该购房合同，追究对方的违约责任。李先生表示同意。承办律师遂准备了该海淀区建委对该房屋被司法查封的登记信息、合同作为证据，将吴女士诉至北京市海淀区人民法院。

律师评析：

在开庭前，承办律师的法律意见是：因通过银行按揭贷款购买的二手房设有抵押，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。若购买了设有抵押的二手房，卖方有义务办理解押手续。但实践中存在卖方违约不予办理银行解押手续的情况，此时买方可以通过诉讼要求卖方按照二手房买卖合同约定继续履行；若因卖方过错导致购房合同无法继续履行，买方可以根据《合同法》第94条规定解除购房合同，并要求卖方承担违约责任，赔偿由此给买方造成的损失。

本案中因涉案房屋已被查封，李先生的购房合同无法履行，只能解除合同并追究吴女士违约责任。庭审中承办律师向法院提供李先生和吴女士的房屋买卖合同以及该涉案房屋的房产登记信息等证据。

案件结果：

2015年3月12日，北京市海淀区人民法院对本案进行了审理，根据双方的房屋买卖合同支持了李先生的全部诉讼请求，并作出判决：

1.解除李先生和吴女士于2014年6月21日签订的《二手房买卖合同》；

2.吴女士向李先生支付违约金169.6万元；

3.本案诉讼费由吴女士承担。