为帮助外甥落户借名买房，外甥媳妇反悔，律师帮助借名人赢回千万房屋

律师观点分析

北京市朝阳区XX

    民事判决书

    北京的赵XX和孙XX抚养外甥成人，视若己出，为帮外甥落户北京市区，斥巨资买房落在外甥名下，多年后外甥竟然将房屋视为己有，并变更为夫妻共有，赵XX和孙XX老两口找到张海霞律师，张海霞律师以过硬的专业能力为当事人赢回现值千万的房屋。

    【案情概述】

    赵XX与孙XX系夫妻。因孙XX的妹妹与妹夫上世纪去新XX支边，孙XX将外甥陈X接到身边照顾，为方便陈X上学，将其户口迁移至北京某郊区。

    陈X参加工作后，仍和孙XX等人居住在一起，并多次提出希望将户口迁移至城区内，方便工作。赵XX与孙XX了解到，购房后可以直接将郊区户口迁移，加之有购房需求，遂出资购买朝阳区某小区房屋，将产权人登记为外甥陈X。

    赵XX一家决定搬入新房居住的时候，陈X提出，女友暂无房屋居住，希望租住原房屋。孙XX经过考虑后同意陈X继续居住。

    2016年，赵XX、孙XX决定去国外探亲，将原房屋出售。但陈X拒不配合，经过调查后发现，现房屋的产权人也已变更为陈X和妻子二人共同共有。

    赵XX将陈X和妻子诉至法院，请求确认房屋更名行为无效。在法庭审理中，陈X声称房屋出资款是赵XX等人赠与，并非借名买房，而且原房屋和现房屋是产权置换，买房时自己也有出资等。由于距离购房时间较久，且证据较少，一审败诉。二审过程中，律师从法律规定、购房款实际出资、房屋居住情况、家庭情感等方面据理力争，最终被二审法官采信，认定属于借名买房，从而认定房屋更名行为无效。

    【律师解析】

    买房落户到亲属名下，到底是赠与还是借名买房？

    相比朋友间借名买房的认定，亲属间借名买房更有可能被认定为赠与。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》及相关司法实践，认定借名买房应具备以下几项构成要件，包括借名买房的合理解释、出资情况、产权证与相关票据的持有情况、实际占有房屋情况以及借名购房的动机等。

    从本案来看，赠与与借名的区分需要从房款支付情况、房屋实际居住情况、产权证明及其它材料的持有、购房意图及其他相关情节综合认定。本案中，陈X主张房屋是赵XX和孙XX夫妻的赠与，但是房屋从装修之后一直由赵XX和孙XX夫妻共同居住，产权证明及其它材料一直由孙XX一方保管，房屋的相关费用也由孙XX一方缴纳，赵XX和孙XX夫妻的购房意图是为陈X落户，陈X的户口确实也从郊区迁到涉诉房屋，上述情节综合考量，确实符合借名买房的构成要件，最终赵XX和孙XX的合法权益被二审确认。

    张律师建议，为避免借名人最终房财两空，以借名形式买房的，一定要签订相关协议，并约定违约后果等。

    审判员蔡X

    二〇二一年一月二十一日

    书记员嵇XX