租赁合同纠纷

律师观点分析

本人认为在本案中最大的亮点就是关于《租赁合同》解除的理由法律条文的运用。

本案《租赁合同》解除理由分别为法定解除与约定解除。二者的关系是，法定解除作为第一理由，如人民法院认为第一理由解除合同不充分，再考虑约定解除的理由，即法定解除不能实现时，约定解除为兜底理由。

    法定解除是指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。是否能实现合同目的是双方能否解除合同的关键因素。具体在本案，双方于2000年4月6日签订的《租赁合同书》中明确约定了“互惠互利、共同发展的原则”，此为双方合同目的，结合具体的合同条款，可以看出不仅要“发展”的更好，还要保障合同到期后原告可以继续经营加油站，而且这个合同的目的是应该双方“相互”的，所以被告只为了自己的利益发展，枉顾原告的权益，在未经原告同意将原加油站拆除，重要的不动资产建设在邻村陈村的土地上并承诺该不动产归陈村所有（由于土地是陈村的，依据“房随地走”的法律原则，地上建筑物即便没有被告的承诺，事实上必然归陈村，而原告无法取得），这些都严重侵害了原告的权益，导致合同的目的不能实现，应予以解除。

    约定解除是指当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告签订的合同第十条第三项明确约定了原告可以“无故终止合同”，其本意即原告享有不需要任何理由解除合同的权利，因此，当原告行使该权利时合同解除。

    两种解除合同的理由，无论采用哪一种，《租赁合同书》都应被解除，合同终止履行。但是在行使的前后顺序上，原告优先适用法定解除，以约定解除作为兜底理由。