工程价款优先受偿权的实现方式之“折价抵偿”

一、案例简述开发商银都公司因不能偿还对承包人建机工程公司的到期工程款，于是双方签订了《协议书》一份，约定将涉案13套住房抵偿欠付的工程款，建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，银都公司配合购房人办理权属证书。

      据此，双方针对抵偿的房屋又签订了《商品房买卖合同》一份，约定建机工程公司购买《协议书》附表中约定的房屋，房屋价款与《协议书》附表约定一致。

      不久后，银都公司与紫杰投资公司借款合同纠纷一案中，成都中院裁定对涉案13套房屋予以查封。

      建机工程公司对案涉l3套房屋提出执行异议，随后成都中院裁定中止对涉案13套房屋的执行。

      紫杰投资公司不服裁定，向成都中院提起诉讼。

      成都中院经审理认为，建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后，由于自身原因导致未办理房屋权属登记，因此本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除人民法院强制执行，故最终判决准予执行涉案房屋。

      建机公司不服，上诉至四川高院。

      四川高院认为，建机工程公司的本意并非购买案涉房屋，本案不能参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行处理。

      建机公司仅享有债权，不享有所有权等实体权利，不能排除强制执行，判决驳回上诉，维持原判。

      建机公司向最高院申请再审，最高院认为，建机公司与银都公司以房屋折价抵偿欠付工程款，案涉房屋系工程款债权的物化载体，能够排除普通债权人的强制执行，因此最终判决撤销四川高院和成都中院的民事判决，驳回了紫杰投资公司的诉讼请求。

      二、法律法规《民法典》第八百零七条??发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

      发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。

      建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

      《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条?承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

      《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条??承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

      三、律师观点首先，承包人与发包人以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，案涉房屋系工程款债权的物化载体，能够排除开发商普通债权人的强制执行。

      根据《民事诉讼法解释》第五百零六条的规定，建设工程价款优先受偿权人可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。

      但建设工程价款优先受偿权本质上来说属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，因此该权利并不足以排除强制执行，也不应作为当事人提起案外人执行异议之诉的权利基础，此时应当直接申请参与分配，主张优先受偿权。

      但是，当发包人已经将房屋抵偿给承包人，承包人已经实现了建设工程价款优先受偿权，用于抵偿的房屋系工程款债权的物化载体，承包人就能够排除发包人的普通债权人对抵偿房屋的强制执行了。

      其次，承包人与发包人签订以房抵债协议书，其实质是通过协商折价抵偿方式，实现承包人享有的建设工程价款优先受偿权，符合《民法典》第八百零七条规定的工程价款优先受偿权实现方式。