成功案例│“一房三卖”法院为何判决合同有效？

律师观点分析

张印富律师┃指点迷津?柳暗花明?送人玫瑰?手有余香

“一房三卖”法院为何判决合同有效？作者/张印富律师 北京盈科律所股权高级合伙人

房屋被“一房二卖”“一房三卖”，房产归谁所有？合同是否有效？得不到房产的买房人如何追要回已付购房款？是向被代理的开发公司追要？还是向开发公司的销售代理人追要？是选择适用无权代理规定，还是选择适用表见代理规定？法律后果有什么不同？北京盈科张印富律师成功代理的(2019)*民再24号房屋买卖合同纠纷案涉及此类问题，作为第三手买房人未得到房产依法要回了双倍预付购房款，现分享读者，供借鉴参考。

【案情简介】

2011年6月，甲厂员工梅某以被告某蓝房地产开发有限公司（简称乙公司）名义与原告孙某签订《商品房预定协议》（简称协议）约定：孙某预定购买乙公司开发的2号房，建筑面积为209.96㎡，孙某在签订该协议时支付预定购房款，作为订立《商品房买卖合同》的担保定金，签订合同后定金转为房款；孙某于2011年12月30日前持本协议和定金收据到乙公司签订商品房买卖合同并交付余款。《协议》上加盖了“乙公司项目部商品房买卖合同专用章”，梅某签字。同日，孙某给付梅某预定购房款，梅某出具收款收据并加盖乙公司财务专用章。2011年末，孙某要求乙公司签订商品房买卖合同并交付剩余房款，乙公司称梅某非乙公司员工，无权销售涉案房，《协议》及收款收据上盖的是假章，涉案房早已经出售他人。孙某遂到公安局报案，公安局经侦查认为该案不构成刑事案件，不予立案。孙某委托张印富律师向法院提起诉讼，请求乙公司双倍返还已付预定购房款。

诉讼中查明，2004年乙公司与案外人张某就涉案房签订了《商品房买卖合同》并在房产局进行了备案。2007年10月，乙公司与甲厂签订《工程款结算协议书》，约定包括涉案房在内的六栋住宅楼由两单位联建，甲厂负责销售，销售款用以抵付乙公司欠甲厂的工程款，其中约定涉案房由乙公司代管，视销售情况双方结算后再交甲厂销售；为保证甲厂销售资金安全，乙公司同意甲厂以乙公司D区工程项目的名义对外销售房屋，独立开设账号；乙公司配合甲厂销售情况办理相关房产手续。梅某为甲厂派驻乙公司的D区工程项目部经理。2010年甲厂以乙公司名义与案外人李某签订《商品房买卖合同》，李某交付购房款80万元已由甲厂收取，因涉案房“一房二卖”，无法向李某交付房屋，双方发生纠纷。2011年梅某又以乙公司名义与孙某签订《商品房预定协议》并收取预定购房款，涉案房被“一房三卖”。另查明，孙某在与梅某签订《协议》时知道涉案房是“顶账房”，所交付预定购房款已由梅某转甲厂负责人个人账户，未交付乙公司。

【判决结果】

一审法院认为，孙某并未与乙公司签订正式商品房买卖合同。《协议》上印章与乙公司签订商品房买卖合同的印章不是同一印章；乙公司未收取孙某的预定购房款；梅某无权代理销售涉案房屋，乙公司对梅某以乙公司名义签订的《协议》不予追认，对乙公司不产生约束力。判决：驳回孙某的诉讼请求。

二审法院认为，孙某购房时知道涉案房是“顶账房”，购房行为不符合普通消费者的购房交易习惯，非善意购房人。判决：驳回孙某上诉，维持原判。

再审法院认为，以一个普通购房人的一般认知标准，孙某有理由相信梅某的行为代表乙公司，孙某尽到了理性谨慎的注意义务，善意无过失；梅某的行为构成表见代理，《协议》合法有效，效力及于乙公司。判决：撤销一审、二审判决，乙公司双倍返还孙某的预定购房款。

【律师解读】

本案争议的焦点是梅某以乙公司名义与孙某签订的《协议》是否有效。从被代理人的角度适用无权代理规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”本案乙公司不予追认，对乙公司不产生效力。但从合同相对人的角度：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案孙某有理由相信梅某有代理权，梅某的行为构成表见代理，代理行为有效。张印富律师认为结合查明的事实，梅某的行为构成表见代理，应当适用表见代理的规定。涉案房被“一房二卖”、“一房三卖”导致无法履行，原告要求被告按定金罚则双倍返还已付预定购房款，于法有据。再审法院采纳了张印富律师的观点，撤销一审、二审判决，再审改判：支持孙某的诉讼请求。

一、梅某以乙公司的名义与孙某签订《协议》，盖有“乙公司D区项目商品房买卖合同专用章”，收款收据盖有“乙公司财务专用章”，孙某由理由相信梅某有代理权，该代理行为有效。

虽然两枚印章与乙公司公章不符，但根据乙公司与甲厂签订的《工程款结算协议书》约定，乙公司对甲厂销售房屋的行为进行了授权，销售房屋所得款用以清偿乙公司欠甲厂工程款。乙公司法定代表人在公安局陈述：乙公司同意甲厂设立售楼处，使用“乙公司D区项目商品房买卖合同专用章”售房。从案涉协议签订的地点、形式及收款收据所载内容，以一个普通购房人的一般认知标准，孙某有理由相信梅某的行为代表乙公司，孙某尽到了理性谨慎的注意义务，善意无过失；梅某的行为构成表见代理，《协议》合法有效，效力及于乙公司。

二、乙公司的抗辩理由，不能产生对抗梅某以乙公司名义与孙某签订的《协议》的效力。孙某认可其在与梅某签订《协议》时，知道涉案房是“顶账房”且已抵押，但其法律后果是双方能否签订正式的《商品房买卖合同》及所有权能否发生转移等问题，并不因此影响《协议》的效力，《协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其效力及于乙公司。而甲厂是否有权出售案涉房、甲厂与乙公司是否实际结算、梅某是否将购房定金交付乙公司或甲厂，均系乙公司与甲厂之间的内部关系，不产生对抗梅某以乙公司名义与孙某签订的《协议》的效力。

三、案涉房已出售给案外人，无法与孙某履行合同义务，乙公司应当承担双倍返还定金的责任。

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021）第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《民法典》第587条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，案涉房“一房二卖”“一房三卖”，导致《协议》无法履行，孙某要求乙公司双倍返还预定购房款，于法有据。

作者：张印富律师，北京盈科律所股权高级合伙人，中央电视台CCTV-12《我是大律师》、北京电视台《律师帮帮忙》、山西卫视《顶级咨询》栏目嘉宾律师、《法制与经济》栏目法律点评专家、最高人民检察院影视中心法治中国传媒宣讲团主讲律师、《律师说法案例集》执行主编，参与编著法律出版社出版的《走进盈科大律师》《辩策》《律智》《案例?策略?智慧》等法律编著，优秀共产党员，优秀律师。业务领域：民商合同、刑事辩护、公司法律、婚姻家庭、企业法律顾问。?18910178175。座右铭：戴着荆棘的王冠，握着正义的宝剑，视一切险阻诱惑为无物，在法律面前人人平等，为迷茫的朋友指点迷津，让无望的结局柳暗花明！