成功案例│两人合买一个房屋，如何确认所有权？

律师观点分析

张印富律师┃指点迷津 柳暗花明 送人玫瑰 手有余香 

两人合买一个房屋，如何确认所有权？

作者/张印富律师 北京盈科律所股权高级合伙人

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。实务中，如果房产未登记在自己名下，如何确认自己享有所有权？两人合买一个房产，房产登记人依据不动产权属证书主张房产归自己所有，另一方未登记的买房人如何维护自身权益？现结合成功代理的某房产纠纷案作以解析，以飨读者。

【案情简介】

原告H女士与被告X女士原系某研究院职工，二人共同承租单位公有住房52号房，原告承租东间（31.66㎡），被告承租西间（27.74㎡）。

2010年9月，原、被告参加单位央产房改售房签订《房产权益分割协议》约定：“就以上住房在参加房改以及取得房屋所有权证以后有关房产的权益分割双方达成协议：一、房改售房只能由一人申请，因此在参加房改办理相关手续过程中，由X女士作为购买人代表二承租人出面办理相关手续。二、按照双方分别承租房屋面积（含公共分摊面积、阳台面积）和工龄分别计算各自应缴纳购房款及相关费用。收款票据只能体现购买人X女士。另为X女士、H女士分别出具付款证明。双方各留存一份购房相关票据复印件，各种票据原件由院行政处留存。三、取得房屋所有权证以后，房屋所有权证原件由院行政处留存，H女士、X女士各留一份复印件。四、在取得房屋所有权证以后三个月之内，在政策允许的情况下办理上市交易，双方积极寻找买方，以最高成交价为准。五、上市交易出售住房所需交纳的相关费用按照应得权益分担，出售住房所得收益按照应得权益分配。六、双方住房的实际建筑面积（含阳台面积、公共分摊面积），以房屋所有权证中建委房屋测量表为准。”《协议》签订后，依据单位房改售房政策、职务、工龄、住房等因素，原告以成本价购买原承租房（东间）折合实际价款94293.2元；被告以成本价购买原承租房（西间）折合实际价款23480.13元。

2012年2月,涉案房产登记在X女士名下，不动产权属证书原件存放于院行政处。之后，双方出售房屋未成，发生矛盾。

2019年6月，X女士就涉案房补办了不动产权属证书并在网上出售。原告得知后质问被告，被告称：原告无资格参加房改售房，原签订的协议是受欺骗所为；现该房产登记于被告一人名下，归被告所有；要求原告腾退所占房间。原告无奈以所有权确认纠纷向法院起诉，请求确认原告享有52号房（东间）部分所有权。一审法院经审理未予支持，判决驳回原告诉讼请求。原告茫然，经朋友介绍找到张印富律师，张律师了解情况后建议以共有权确认纠纷为由另行起诉，原告接受张印富律师的建议并委托代理，最终实现了原告的诉讼目的。

【判决结果】

一审法院判决：确认登记于X女士名下的52号房，由原告H女士与被告X女士按份共有，其中原告H女士享有53.29%的所有权份额，被告X女士享有46.71%的所有权分额。

被告X女士不服，提起上诉。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【律师评析】

纠纷案件往往存在多个博弈焦点，透过本案，有以下三点尤其值得关注：

一、围绕诉讼目的提出的诉讼请求，不能违反物权法定内容

《民法典》第一百一十六条规定“物权的种类和内容，由法律规定。”当事人不能通过合同任意设定，违反物权法定原则将承担法律不利后果。在一物一权原则下，在一个物上不能同时设立两个或两个以上所有权。一个房屋上只能有一个所有权，房屋部分作为诉争房屋的重要成分不能越出房屋之外，成为另一物权的客体。如果请求对诉争房屋部分享有所有权，自然违背物权法定原则，承担法律不利后果，无法实现诉讼目的。

二、所有权与共有权体现不同的法律关系，二者不能混同

所有权确认纠纷，是当事人之间因标的物所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷。本案原、被告在合买单位出售公有住房时签订协议，已就享有房屋相应权益作了分割约定，不存在对所有权成立、内容及归属的争议。原告以所有权确认纠纷起诉，表明对所有权存在争议，正迎合了被告主张享有所有权，原告置自己于被动。

根据《民法典》第二百九十七条规定“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第二百九十八条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第三百零九条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。”本案原、被告《协议》约定合买单位出售的公有住房，原告要求确认其为涉案房屋的共有权人并要求确认其享有相应部分的所有权份额，具有事实和法律依据。诉讼请求得到法院支持后，将所有权份额登记于自己名下，持有相应份额的不动产权属证书，自然享有相应的房屋权益，依法受法律保护。

三、就同一个事项先后提起二次诉讼，是否构成重复起诉

“一事不再理”是民事诉讼中的一项重要原则。当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉构成重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案原告就涉案房屋纠纷事项，确实存在先后二次起诉的事实，并第一次所有权确认纠纷判决已经生效，但是否构成重复起诉须依据法律规定认定。

《民诉法解释》第二百四十七条规定，构成重复起诉，需要同时符合下列条件：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案原告就同一房屋纠纷，第一次所有权确认纠纷之诉与本案共有权确认纠纷之诉案由不同，诉讼请求也不同，故，不构成重复起诉，不违反“一事不再理”原则。

   作者：张印富律师，北京盈科律所股权高级合伙人，中央电视台CCTV-12《我是大律师》、北京电视台《律师帮帮忙》、山西卫视《顶级咨询》栏目嘉宾律师、《法制与经济》栏目法律点评专家、最高人民检察院影视中心法治中国传媒宣讲团主讲律师、《律师说法案例集》执行主编，参与编著法律出版社出版的《走进盈科大律师》《辩策》《律智》《案例?策略?智慧》等法律编著，优秀共产党员，优秀律师。业务领域：民商合同、刑事辩护、公司法律、婚姻家庭、企业法律顾问。?18910178175。座右铭：戴着荆棘的王冠，握着正义的宝剑，视一切险阻诱惑为无物，在法律面前人人平等，为迷茫的朋友指点迷津，让无望的结局柳暗花明！