蔡XX与陈XX等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析原告蔡XX诉被告陈XX、陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡XX之委托诉讼代理人李XX，被告陈XX、陈XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蔡XX向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告陈XX、陈XX将位于石景山区交付给原告使用；2、请求人民法院依法判令被告陈XX退还延期交房期间的租金，按每月8333元的标准支付至实际交房止，并承担违约金4583．33元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告陈XX在北京市石景山XX同一栋楼居住，原告住13层，被告住11层，是邻居关系。被告一愿意将自己所有的位于北京市石景山房屋（以下简称“诉争房屋”）出租给原告居住。2018年11月1日，原告蔡XX与被告陈XX签订诉争房屋《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，即自2018年11月1日起至2038年10月31日止，租金为200万元。原告于2018年10月31日通过银行转账一次性向被告陈XX支付租金200万元。并且被告陈XX向原告出具了收取租金的收条。合同签订后，原告一直要求被告陈XX交房，被告陈XX一直以其弟媳怀孕，要备产，房屋要先让弟弟夫妻使用，原告不同意，但被告陈XX拒不交付房屋。2019年8月份，原告得知被告陈XX已将房屋出卖给姐姐被告陈XX，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”即买卖不破租赁。因此，诉争房屋《房屋租赁合同》依然有效，被告陈XX、被告陈XX仍需履行将房屋交付给原告使用。因《房屋租赁合同》第73条约定：“若乙方未能依约按期向甲方支付租金和租赁押金，则甲方有权通知乙方立即予以缴付。乙方逾期缴付租金或租赁押金，除应如数补齐外，还应向甲方支付所欠租金总额的5％作为滞纳金”。根据合同的相对性、平等原则，被告一未能将房屋及时交付给原告使用，应参照以上约定承担违约责任，即退回延期交付房屋的租金916667元，及违约金（延期交房总租金的5％）4583．33元，即96250元。根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告陈XX辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁合同是我本人签的，实际签订时间是2019年6月11日，原告让我签的时间是2018年11月1日，2018年11月1日是借款时间。不同意原告的诉讼请求，不同意继续履行合同，因为父母在房屋中居住，老人没有其他地方居住。被告陈XX辩称：不同意原告租赁房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈XX与蔡XX签订有《房屋租赁合同》，双方约定：陈XX同意蔡XX租赁位于北京市石景山区房屋（以下简称某某房屋），租期20年，自2018年11月1日起至2038年10月31日止。蔡XX支付租金200万元。该合同落款处有陈XX与蔡XX签字捺印，日期显示为2018年11月1日。庭审中，陈XX主张该合同实际签订日期为是2019年6月11日，蔡XX表示合同签订日期为2018年11月1日。2018年10月31日，蔡XX通过银行转账的方式支付陈XX200万元，同日，陈XX出具收条一张，内容为：今收到蔡XX付来向我租赁北京市石景山区房屋20年租金人民币200万元整。2019年3月11日，陈XX（出卖人）与陈XX(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：陈XX购买某某房屋，房屋成交价格为230万元。2019年3月19日，某某房屋过户至陈XX名下。庭审中，陈XX、陈XX均认可二人为姐弟关系，双方未实际支付对价，系使用陈XX对陈XX所借款项折抵房价。陈XX至今未将某某房屋交付蔡XX。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、收条、房屋租赁合同、银行转账凭证、收条等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。蔡XX与陈XX签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议点为陈XX签订的房屋买卖合同是否在租赁期间。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈XX主张合同签订日期为2019年6月11日，即签订房屋租赁合同之前。就此陈XX未提交证据予以证明，且2018年10月31日收条已明确载明租金，应当认定在买卖合同之前陈XX已认可租赁的事实，故陈XX的上述主张本院不予采信。同时，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。根据已查明的事实，虽然本案房屋租期长达20年，但在陈XX明知房屋存在租赁关系的情况下，其又将房屋出售并过户给其姐陈XX，鉴于陈XX、陈XX之间的亲属关系以及未实际支付购房款的事实，本院认为《房屋租赁合同》对陈XX继续有效，陈XX应继续履行租赁合同。故本院对于蔡XX要求陈XX、陈XX交付某某房屋之诉求予以支持。就蔡XX主张陈XX退还租金并支付违约金，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就本案而言，蔡XX已按月支付租金，但陈XX至今未履行交付房屋的义务，蔡XX租赁房屋使用的目的一致未实现。故其要求陈XX按照8333元/月的标准退还租金的诉求，具有事实依据，本院予以支持，就蔡XX主张之违约金，就此未提交证据予以证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、陈XX、陈XX于本判决生效之日起15日内将位于北京市石景山区某某房屋腾退交还蔡XX使用；二、陈XX于本判决生效之日起15日内按照8333元/月的租金标准退还蔡XX自2018年11月1日起至实际腾退交还房屋之日止的租金；三、驳回蔡XX其他之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1103元，由陈XX负担（蔡XX已预交，陈XX于本判决生效后15日内给付蔡XX）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。