A与B房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析苑香华与刘润山房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 天津市北辰区人民法院 民事判决书 （2014）辰民初字第2132号 原告苑香华（又名苑相华、苑月华）， 委托代理人刘××（原告之妻）， 委托代理人陈凤，天津孚惠律师事务所律师， 被告刘润山， 原告苑香华与被告刘润山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，因案情复杂于2014年8月14日将原适用的简易程序变更为普通程序，依法公开开庭进行了审理，原告苑香华的委托代理人陈凤与被告刘运山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告苑香华诉称，原告与被告于2008年6月1日签订租赁合同，原告将自己购买的位于天津市北辰区青光镇（以下简称青光镇）津霸公路西10号大院一处房屋租给被告使用，自2008年6月1日起至2013年6月1日止，每年租金1万元，被告交齐前一年半年租金后，后期租金至今没有支付，经原告多次催要未果，故呈诉，请求依法判令：一、被告支付原告房屋租金35000元；二、案件受理费由被告承担， 原告为支持其主张，提供证据如下： 证据一、天津孚惠律师事务所律师陈凤、李丽君调查案外人王玉英时作的询问笔录，天津市北辰区青光镇人民政府（以下简称青光镇政府），青光村民委员会出具的证明各一份，用于证明原告苑香华与王玉英丈夫田万禄（已故）于1989年6月20日签订房屋买卖协议的事实， 证据二、编号为000325号天津市北郊区居民、社员建房用地使用证存根，房屋买卖协议及付款证明各一份，用于证明原告于1989年6月20日用22000元购买了田万禄所有的青光镇津霸公路西10号大院房屋，但双方未办理过户手续的事实， 证据三、天津市公安局汊沽港派出所出具的证明一份，用于证明原告苑香华曾用名有“苑相华”、“苑月华”的事实， 证据四、原告与被告于2008年6月1日签订的租房协议一份，用于证明2008年6月1日原告将青光镇津霸公路西10号大院房屋租给被告使用，租期为5年，每年租金为1万元的事实， 证据五、河北省廊坊市中级人民法院作出的（2014）廊刑终字第48号刑事裁定书一份，用于证明原告于2012年9月25日被刑事拘留，本案并未超过诉讼时效的事实， 证据六、2010年7月5日青光镇政府建管站出具的证明一份，用于证明案外人刘莉所有的青光镇津霸公路西10号大院房屋产权证已经作废的事实， 被告刘润山辩称，后期房租确实并未交给原告，但房租已经交给案外人刘莉，原告曾欠刘莉债务，刘莉找到被告要求收取房租，被告经与原告电话联系在原告认可后将房租交给案外人刘莉，故被告不同意原告的诉讼请求， 被告为支持其主张，提供证据如下： 证据一、保证书、被告与案外人闻趁福签订的租房协议、案外人刘景水及赵玉花的证明各一份，用于证明自2012年3月1日被告已经搬离上述诉争房屋的事实， 证据二、刘莉的证人证言一份，用于证明被告将2009年12月1日至2012年3月1日期间的房租交付刘莉的事实， 经庭审质证，被告对原告提供的证据发表质证意见如下： 被告除对原告提供的证据四、五无异议外，对其余证据均未发表质证意见， 原告对被告提供的证据发表质证意见如下： 对被告提供的证据一不予认可，因与本案并无关联性；对被告提供的证据二将房租交给刘莉这一事实没有异议，但主张该房屋所有者应为原告而非刘莉， 经审理查明，1989年6月20日，原告与田万禄（已故）签订房屋买卖协议，原告用22000元购买了田万禄所有的坐落于青光镇靠津霸公路西10号院房屋，双方至今未办理该房屋的过户手续， 次查，原、被告于2008年6月1日签订租房协议，协议内容是：“甲方苑相华、乙方刘运山（即本案被告刘润山），甲方苑相华现有青光镇靠津霸公路西10号大院一处以每年壹万元租给乙方刘运山，租用时间伍年，租用时间为2008、6、1-2013、6、1，自租用时间起乙方要先交清一年房租方可租用，应多交出贰仟元做下半年房租定金，如遇特出情况双方协义解决”，协议落款处有甲方“苑香华”、乙方“刘运山”、中间人“李秋成”的签名，时间是“2008.6.1”，协议签订后，被告给付原告第一年房屋租金1万元，后又给付原告2009年6月1日至2009年12月1日的房屋租金5000元，此后将2009年12月1日至2011年6月1日的房屋租金15000元交给了案外人刘莉，被告于2012年3月1日前搬出该房屋，原告对此事实予以认可， 上述事实有原、被告提交的证据以及庭审笔录、调查笔录等予以佐证， 本院认为，原告与田万禄签订房屋买卖协议后，原告将22000元给付田万禄，田万禄亦将房屋交付原告，双方虽未办理该房产的过户手续，但双方对该房屋买卖协议均已实际履行，故原告有权将上述房屋租赁给被告并向被告收取租金，庭审中被告提出经原告认可后将2009年12月1日至2012年3月1日期间的房租交给案外人刘莉的抗辩理由，其并未提供证据予以佐证，且原告对此亦不予认可，故本院对被告该抗辩理由不予采信，根据合同相对性的原则，被告应按双方的约定向原告履行给付租金的义务，被告于2012年3月1日搬离上述房屋后该房屋在2012年3月初被翻建，至此，原、被告所签房屋租赁合同中的标的物（即上述诉争房屋）已经灭失，该合同目的已无法实现，该合同所约定的权利义务亦于此时终止，故，对于原告主张2012年3月1日以后的租金，本院不予支持，被告应给付原告2009年12月1日至2012年3月1日期间内的租金22500元，综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告刘润山自本判决生效之日起十日内给付原告苑香华2009年12月1日至2012年3月1日期间内的租金22500元； 二、驳回原告其他诉讼请求， 案件受理费550元，由原告负担196元、被告负担354元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第一中级人民法院，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理， 审判长孙延忠 代理审判员陈达 人民陪审员张宏 二〇一四年十二月十一日 书记员韩超 附：本裁判文书所依据法律规定具体条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则， 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形， 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同， 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提出证据， 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果