二手房买卖纠纷

律师观点分析

基本案情：

2017年3月7日，陶X与李X、中介公司签订了《房屋买卖合同》；合同约定陶X购买李X所有的位于塘沽区京山道一房屋，房屋价款94万元，合同签订当日支付定金4万元，陶X贷款购买该房屋。合同签订当日，陶X支付给李X定金4万元，支付中介费9400元，代收评估费4700元，贷款过户服务费1400元。

因李X房屋仍有贷款没有清偿，故李X负责自行清贷。2017年3月底天津市出台了房屋限购政策，陶X系外地人，新限购政策出台后，在本市不再具有购房资格。因为李X在3月底没有办理完毕清贷手续，所以，双方未能在3月底去房屋管理部门签订《二手房买卖协议》。所以，陶X无法购买该房屋了。

于是，陶X找到中介商讨解除合同退款事宜，中介与李X均不配合，李X认为，自己借了高利贷用于偿还房屋贷款，并为此支付了高额利息，自己也有损失，所以不同意全部退还定金4万元，中介公司认为自己为双方居间介绍并签订了合同，不同意全退。无奈，陶X委托本律师后，将李X和中介起诉至法院，要求1、解除三方签订的《房屋买卖合同》；2、被告李X退还陶X支付的定金4万元；3、中介公司退款陶X支付的中介费9400元，代收评估费4700元，贷款过户服务费1400元。

庭审中，陶X律师发表代理意见：1、三方合同不能继续履行的原因是本市出台新的限购政策，导致原告不再具有购房资格，属于不可归责于三方的原因。解除合同，三方互补承担责任；2、被告李X自行解除清贷问题，是被告李X单方的义务，即使存在借款事实，也与本案没有关联，；3、因不可归责于三方原因导致解除合同，中介依法理应退还中介费等相关费用。 

滨海新区人民法院经过审理，最终判决如下：一、三方解除于2017年3月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李X于本判决生效之日起十日内返还原告陶X定金4万元；三、被告中介于判决生效之日起返还原告陶X中介费9400元、评估费4700元、贷款过户服务费1400元。