二手房买卖纠纷律师对一件共有房产纠纷案件的解析

案件描述

内容简介：

家庭成员内部出卖房屋，应当经房屋权利人同意，房屋夫妻共同财产的，需经夫妻双方一致同意，仅有一方同意，出售共有财产的，房屋买卖合同无效。

案件情况：

张珍与郝芬芬2010年结婚，婚后生有一女张珍元。2012年张珍购买了位于北京市朝阳区团结湖二条某房屋。

2014年10月15日，张珍在未告知郝芬芬的情况下与张珍元签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定：张珍将其位于北京市朝阳区团结湖二条某房屋出售给张珍元，价格人民币310万元。合同签订后，张珍与张珍元办理了产权过户登记手续，张珍元取得了房屋所有权证书。

郝芬芬得知此情况之后很是愤怒，她到律所和我说了一下情况，想委托我认定该《存量房屋买卖合同》无效，我约见了张珍，告知他需承担的法律后果，但是他还是不听劝诫，于是我作为郝芬芬的代理到法院起诉，要求确认被告张珍与被告张珍元于2014年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

我方在庭审上发表观点：1、位于北京市朝阳区团结湖二条某房屋系原告与被告张珍婚后购买，并登记在张珍的名下。2014年10月15日，二被告恶意串通，自未经原告的同意情况，签订了《存量房屋买卖合同》，张珍将房屋过户给了张珍元。根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻共同生活期间所得房产应为夫妻共同财产。

2、被告张珍未经原告同意，擅自处分共有财产，侵害了原告的权益，故请求法院支持我方的诉讼请求。

被告张珍辩称：诉争房屋是我的，我有权对该房屋进行出售，而且我已经收取了张珍元的房款，故我不同意原告的诉讼请求。

被告张珍元辩称：原告和被告之间存在许多家庭矛盾，诉争房屋是张珍的，张珍将房屋出售与原告没有关系，我也已经支付了对价款，所以不同意原告方的诉讼请求。

案件审理结果：

北京市朝阳区人民法院审理认为：诉争房屋为张珍与郝芬芬的夫妻共同财产，被告张珍未经郝芬芬同意，私自处分该共有房屋的行为应认定为无效。且被告张珍元在明知涉案房屋属于张珍与郝芬芬共有的情况下，其购买行为不构成善意取得。故法院判决：确认被告张珍与被告张珍元于2014年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

房地产专业律师靳双权解析：

本案焦点是：被告张珍是否有权处分诉争的房屋，被告张珍元与被告张珍于2014年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。

1、诉争房屋应该属于原告郝芬芬与被告张珍的共同所有，被告张珍无权单独处分。

诉争的位于北京市朝阳区团结湖二条某房屋系原告和被告婚后购买，虽然该房屋登记在被告张珍一人的名下，但是根据《婚姻法》规定，该房屋的所有权应该归双方共有。被告张珍在未经其他共有人同意的情况下擅自处分共有财产，构成无权处分，其行为的而有效与否取决于其他共有人的追认。

2、被告张珍与被告张珍元于2014年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》是否构成善意取得?

无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物(动产或者不动产)转让给第三人，如受让人在取得该财产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。本案中张珍元对诉争房屋属于其父母的共同共有财产是明知的，故不符合善意取得的条件。

靳双权律师说，在司法实践中，许多的当事人因为缺乏相关法律知识，又没有委托专业房地产律师代理进行诉讼，在诉讼过程中，使得本应获得的财产权益遭受损失，实在让人遗憾惋惜。

为此，房屋买卖纠纷律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。