房屋买卖合同纠纷——不履行合同怎么办

律师观点分析

2017年8月原告杨女士与被告李先生双方通过某第三方公司签订了《房屋买卖居间合同》。合同中约定李先生购买杨女士的位于涿州市某区的房屋，房屋总价款为1200000元。该房屋当时并未办理房地产证。

《合同买卖居间合同》中明确约定李先生应将首期房款交付，其中包含第三方扣押的居间保证金。合同双方应在第三人通知之日起7个工作日内在第三人的协助下，到房地产权属登记部门办理过户手续。但在李先生将首期房款交于杨女士后，杨女士在拿到钱后并没有用于赎楼，而是携款失联。后房地产证能够办理时，找不到杨静。

万般无奈之下李先生起诉了杨女士，后得知杨女士并未按期偿还银行贷款，被某银行起诉，开发商承担连带责任，最终开发商代替杨静支付尾款及违约金，李先生不得不撤诉。两年多时间里，李先生代替杨女士偿还开发商房屋尾款及各项损失后，由法院判决房屋过户给李先生。杨女士在判决生下后拒不履行判决，最终李先生申请强制执行才拿到房产证。在李先生代杨女士支付完贷款及罚息的过程中，杨女士却反以李先生并未向杨女士支付尾款为由要求中止过户手续与支付房价尾款并提起法律程序。

法院认为：李先生以实现合同及判决为目的向某公司支付钱款，应视为向杨女士支付的房款，剩余房款应按照合同约定支付给杨女士。杨女士在履行中违反合同约定，应视为有违约行为，但因未使该合同无效或不能实现，因此违约责任酌情减轻。杨女士支付李先生违约金为合同价款的10％即120000元。