吴XX与刘XX房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）：吴XX，女。

委托诉讼代理人：王X，北京市XX律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘XX，女。

委托诉讼代理人：瞿磊律师。

上诉人吴XX因与被上诉人刘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初18376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴XX及其委托诉讼代理人王XX，被上诉人刘XX及其委托诉讼代理人瞿磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

吴XX上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认吴XX与刘XX于2017年2月18签订的《北京市存量房屋买卖合同》、网签合同编号为××的网签合同均于2019年2月25日解除；2.驳回刘XX一审第二项诉讼请求包括要求吴XX返还定金5万元、支付违约金34万元、赔偿居间服务费17000元、赔偿税款44805.44元；3.刘XX承担本案的全部诉讼费用。

吴XX向一审法院反诉请求：判令解除双方2017年2月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，刘XX支付违约金34万元。

一审法院认定事实：2017年2月18日，吴XX与刘XX签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格170万元，签订合同当日支付定金5万元；双方应按照合同约定期限履行义务，因延迟履行合同义务，延迟履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方按照本合同约定购房款的百分之二十向守约方支付违约金。任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。如守约方为向居间方支付服务费的一方，此笔服务费应由支付方向违约方追偿。合同签订的当天，刘XX向吴XX支付定金5万元。同时，刘XX支付居间服务费17000元。后，双方办理了网签手续，网签合同编号××。4月6日，双方办理了房屋买卖税费缴纳手续。刘XX缴纳了税费共计67621.26元，其中吴XX名下的税款金额为44805.44元。

在4月6日缴纳税款时，吴XX提出要求刘XX在4月10日前支付首付款89万元。吴XX称刘XX表示同意，双方达成一致意见。刘XX称并未表示同意，只是称尽量去筹集。后，刘XX通知中介公司称可以在4月10日先支付80万元，另9万元在过户当天支付，并要求中介公司通知吴XX。吴XX要求89万元一次性支付。4月18日，刘XX短信告知吴XX已筹集156万元，要求配合办理后续交易手续，吴XX未予回复。4月21日，中介公司与吴XX电话联系，吴XX称现在用不上首付款了，因此不同意再出售房屋。5月24日，刘XX与吴XX面谈，双方就定金退还、退税和居间服务费负担等未达成一致意见。

吴XX提交录音和书面证人证言，以证明双方达成协议在4月10日前支付首付款89万元。刘XX认可录音的真实性，不认可证明目的，不认可证言真实性。

吴XX提交自行划转补充协议，以证明首付款在缴税当天支付的行业交易习惯。刘XX不予认可。

另，吴XX与马xx2001年3月6日登记结婚，2006年12月29日登记离婚。案涉房屋于2002年6月4日由吴XX签订合同购买。吴XX称与马xx离婚约定名下房屋其可以使用出租，等子女成年后，赠与子女，并提交了2008年5月5日的补充协议。刘XX不予认可补充协议。

2017年7月17日，刘XX起诉至该院，要求继续履行合同等。后以吴XX隐瞒房屋权属真实情况，可能涉及财产继承问题，合同无法继续履行为由，变更诉讼请求为解除合同等。吴XX于2019年1月16日收到变更诉讼请求申请书。

另，吴XX在领取诉讼费交款通知书后，无正当理由未按期交纳反诉案件受理费。

一审法院认为，刘XX与吴XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。吴XX于2019年1月16日收到刘XX明确提出解除合同意思表示的通知，双方的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同于该日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘XX未按照双方口头协议支付首付款的情形，正如前述，尚未构成吴XX可以据此提出解除合同。故，吴XX应当返还刘XX定金5万元。同时，吴XX明确表示不履行合同义务，存在违约行为，应当支付刘XX违约金。刘XX未举证证明损失的情况，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、引发履行争议的缘由、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。刘XX为本次房屋买卖交易支出的17000元，属于刘XX的损失，吴XX应当予以支付。刘XX为本次房屋买卖交易代吴XX支付了相应税款，合同解除后，吴XX应当协助刘XX至税务部门办理退税手续，并将收到的退税全部返还给刘XX。

吴XX无正当理由未按期交纳反诉案件受理费，对其提出的反诉，按自动撤回反诉处理。

综上，一审法院判决：一、确认刘XX与吴XX于2017年2月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、网签合同编号为××的网签合同均于2019年1月16日解除；二、吴XX于判决生效后七日内返还刘XX定金50000元；三、吴XX于判决生效后七日内支付刘XX违约金50000元；四、吴XX于判决生效后七日内赔偿刘XX居间服务费17000元；五、吴XX于判决生效后七日内协助刘XX至税务部门办理相关税费的退费手续，并于收到税务部门的退费后两日内，将所退税费返还给刘XX；六、驳回刘XX的其他诉讼请求；七、反诉按吴XX撤回反诉处理。

本院二审期间，吴XX申请证人蔡某出庭作证，蔡某陈述称，其是北京XX房地产经纪有限公司员工，吴XX在缴税当天提出马上要首付款89万，要求刘XX筹款，刘XX答应4月12日前筹齐，后刘XX于4月10日筹到80万，要求先给付吴XX，吴XX拒绝，坚持要89万。后来刘XX筹齐后其公司无法联系吴XX。吴XX对证人证言真实性不予认可。经庭审质证，本院认为证人证言所陈述事实与吴XX、刘XX庭审陈述及其他在案证据一致，本院对其真实性予以确认。

本院认为，刘XX与吴XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当依约履行。

本案中，刘XX与吴XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》除对定金支付金额、时间予以约定外，对于首付款并未予以约定。根据查明的情况及吴XX提交的刘XX认可的谈话录音，吴XX在4月6日提出要求刘XX在4月10日前支付89万元，对于吴XX提出的要求，刘XX未表示异议，并承诺最迟在4月12日支付，可以认定双方对此达成了一致意见。后刘XX提出在4月10日只能支付80万元，剩余9万元要在过户当天支付，违反前述约定，构成违约。但是，根据刘XX与吴XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》之约定，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同。本案中，在刘XX未按照双方口头协议支付首付款，尚未构成合同约定的吴XX有权解除合同的情形下，吴XX在4月21日表示不再出售房屋，明确不再履行合同之行为，致使双方合同目的最终无法实现，应当承担违约责任。本案中，吴XX于2019年1月16日收到刘XX明确提出解除合同意思表示的通知，一审法院确认双方的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同于2019年1月16日解除并无不当，吴XX主张2019年2月25日双方就解除合同协商一致，应当据此确认合同解除时间的上诉意见，本院不予采纳。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院根据查明的事实及证据，判令吴XX返还定金、赔偿居间服务费、协助刘XX办理相关退费手续并将所退税费返还给刘XX，处理正确，本院予以维持。关于违约金，因本案中刘XX未举证证明损失的情况，综合考虑合同的履行情况、双方当事人违约情形及过错程度、预期利益等综合因素，一审判决吴XX支付刘XX违约金之数额并无不当，本院予以维持，吴XX的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。

综上所述，吴XX的上诉请求不能成立，驳回上诉，维持原判。

承办律师点评：房屋买卖合同能否继续履行，要根据房屋现实情况，是否侵害其他权利人等综合考虑。本案中，本人与委托人亲赴对方的婚姻登记部门调取婚姻登记部门，发现房屋已经早已被调解归属他人，强制要求履行可能引发后续争议，故及时止损要求解除合同，止损。因此，诉讼非一成不变，也需要临场应变之经验。